最多甲級商廈落成區 你估到嗎？ [香港經濟日報] 2022-05-25

差餉物業估價署《香港物業2022》報告顯示，2021年甲級寫字樓的落成量為51.9萬平方呎，較2020年上升4%。新發展項目全部位於非核心地區如深水埗和荃灣，若加上今明兩年，3年合計深水埗原來是最多甲級商廈供應的區域。

3年計 深水埗供142萬呎樓面

報告又提到，預計甲級寫字樓的落成量在2022及2023年將分別上升至303.9萬和247.1萬平方呎。換言之，2021至2023年3年合計，共有602.9萬平方呎甲級寫字樓落成。今年的新供應將大部分來自九龍城、觀塘和東區，分別佔新落成量的27%、24%和21%。預計明年的主要供應將來自深水埗和中西區，分別佔新落成量的42%和28%。

如果3年合計又如何？2021至2023年3年甲級商廈落成量首3個區域，分別是深水埗（荔枝角）142.1萬平方呎、九龍城（啟德）93.3萬平方呎，觀塘92.7萬平方呎。換言之，九龍區囊括前三甲，東九龍更佔186萬平方呎樓面。至於甲廈落成量排第4的，是市場普遍關注的中西區，2021及2022年未有新供應，2023年則有68.4萬平方呎樓面落成。

如果整體私人寫字樓（包括甲、乙、丙級），過去5年平均每年落成量約為169萬平方呎，其中2020年及2021屬低點，各只有約75萬平方呎落成，未來兩年，則分別有多達377萬及277萬平方呎樓面落成，總計達到654萬平方呎需要消化，當中551萬平方呎，亦即84%屬於價值最高的甲級寫字樓。

更要留意是，2020及2021年寫字樓使用量均呈現負值（負數顯示年內使用的樓面面積出現減少的情況），而截至2021年，寫字樓樓面空置量達到1,659萬平方呎，空置率高見12.3%，空置加上未來兩年入伙的樓面，達到驚人的2,313萬平方呎樓面，可以預見商廈的租金及價位壓力相當大。

連續6個月 租賃錄淨吸納量

不過，仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告指出，盡管持續的社交距離措施，令3月寫字樓租賃市場淡靜，整體甲級寫字樓租賃市場仍連續6個月錄得淨吸納量。不過，由於租戶需求持續增長，整體甲級寫字樓市場仍錄得5.62萬平方呎淨吸納量。其中靈活辦公空間毋須企業作長期承諾，便可使用設備齊全的辦公室，這在業務增長或市況未明的情況下尤其重要。因此，愈來愈多企業把靈活辦公空間列入其地產組合內，帶動靈活空間擴充。