曾煥平：3因素礙樓價今年看跌1成 [香港經濟日報] 2024-05-06

撤辣辣後樓市交投向好，仲量聯行香港主席曾煥平卻認為，隨着購買力漸消耗，而發展商續以低價推盤，加上高息下物業乏投資價值，估計仍難阻全年樓價跌1成。

2月尾政府全面撤辣，樓市3月份即起動，一手銷情甚佳，短短兩個月逾6,000宗成交。據差估署數字，3月樓價指數按月升1.06%，結束10連跌。

交投上升樓價回穩，似乎反映撤辣帶動樓市向好。曾煥平認為，樓市準買家早於1至2月已預計會撤辣，先作觀望，累積購買力即在撤辣後爆發，加上非本地買家稅項大減，入市意慾提高，刺激成交旺。

新盤主導 二手無招架之力

他分析，上月樓市已有變化，焦點盡在一手市場，二手交投重回淡靜，「一手變得完全主導大市，發長商沒有因為撤辣而加價，甚至比起兩、三年前同區價格平2成以上，二手毫無招架之力。」他認為，一手積存貨仍高，在高息環境下，發展商需要套現資金作日後部署，故相信短時間內，一手仍主導市場。

不過，他對樓市強勢能否延續抱疑問，認為在短時間內，市場已消耗大批購買力，令定價只會繼續以低價方向，「市場購買力本身沒增加、香港經濟表現不佳、利息仍處高位，因此需求上較弱。發展商之後推盤吸納新買家，又要開較便宜價錢。」因此對樓價預測，沒有撤辣而轉勢，「撤辣前估計今年樓價跌1成，現維持睇法。」

樓市買家不外乎用家或投資者，曾煥平強調，現階段物業根本乏投資價值，「樓的投資價值，分為投機及投資。投機即短綫獲利，大量供應下，發展商不斷減價，短炒難以獲利。若投資計，回報率偏低，在高息年代，銀行定存遠比收租高。既然沒有投資價值，單靠用家承接，購買力有限。」至於外來新需求，他謂視乎內地經濟，而近年內地樓市出現大調整，與港樓價關係密切的深圳樓價亦明顯下跌，何況內地客調動資金來港買樓亦不容易。

97年樓價跌 調整期達7年

樓價今年預期仍下跌，問到何時見底，他認為息口真正回落是訊號之一，惟指出美國似乎最快要年尾才有可能減息，香港因過往未有跟足加息，啟動減息同樣地香港初期料不會有反應，「始終要待香港開始經濟好，搵到錢便有興趣買樓投資。事實上，1997年樓價跌，2004年才復甦，調整期長達7年，如今樓價調整僅兩年，未反彈不足為奇。」至於政府應怎樣維持樓市穩定，他認為政府要有前瞻性，可檢討賣地，要按市況轉好才推地皮招標，令地價止跌。同時間，可刺激需求，例如低息協助青年人上車，「明日大嶼涉及萬億，連研究開支達數以億元，何不把資本去協助年輕人買樓。」