明日大嶼擬建3人工島 1000公頃共提供21萬伙住宅 [香港經濟日報] 2022-12-21

明日大嶼填海方案曝光，擬在交椅洲興建3個合共1,000公頃的人工島，提供最多21萬伙住宅，最快2025年底動工，當中3成土地10年內供應。項目初步造價估算約5,800億元，4年上升15%。

過往政府方案是在交椅洲東西兩面填建兩個大的人工島，新方案維持1,000公頃規模，但將改為填海建3個240至380公頃的人工島，當中四分一土地作住宅用途，另有10%作商業及經濟用地，25%為道路及鐵路等，休憩用地及政府公用設施分別佔2成。

7住宅區設「15分鐘生活圈」

而人工島的住宅部分地積比達6.5倍及7.5倍，將會19萬至21萬個住宅單位，採用公私營七三比分配，容納50萬至55萬人居住，而商業用地地積比為15倍，總數5,382萬平方呎樓面（約500萬平方米），其中8成樓面位於A島的核心商業區，其餘分散在各住宅社區。

住宅社區將會設立「15分鐘生活圈」概念，將設立7個生活社區，每個面積約80至100公頃，以環保集體運輸系統車站為中心，在15分鐘內可步行或騎單車到各生活圈。

地價收益估算 下調至7500億

據發展局指，當局之前按2018年9月價格估算，明日大嶼連基建造價5,020億元，而參照近年工程造價升幅，今年第二季造價估值升至約5,800億元，上升約800億或15%。在地價收益方面，則由2019年初的9,740億至逾1.1萬億元，下調至7,500億元。發展局發言人指，造價及收入估算只是提供情境測試，現時階段無辦法提供準確的造價估算，故此難言為造價「封頂」。

發言人指，土地收益仍高於工程造價，並且估算全面發展後，每年可帶來2,000億元的經濟增值，認為有條件適度運用市場力量，毋須全部由政府出資興建，並提出4種融資方式，包括1.發債、2.「建造－營運－移交模式」（BOT）、3.鐵路加物業發展模式，以及4.公私營合作負責填海及基建。

明日大嶼填海預計明年展開環評程序，2025年底啟動填海，初步估計將由C島開始填海，當中300公頃土地將在10年內提供，首批居民則在2033年入伙。政府計劃未來2至3個月展開公眾諮詢，包括專業團體、大嶼山發展委員會等，並設立網站及在展城覽等發布資訊，歡迎公眾提交意見，但暫時無意「落區」進行社區諮詢。

立法會發展事務委員會副主席、民建聯議員劉國勳指，按現在經濟環境，較可行融資方式是「鐵路加物業」及公私營合作填海，提供誘因讓鐵路公司或發展商參以及提早完成相關工程；在現時息口持續上升下，現時並非發債的好時機。立法會議員黃元山則指，要達到2025年啟動填海工程這個目標，需要立法會盡快通過精簡程序發展時間的草案，而人工島不是單粹提供更多住宅、商業及休憩用地，從策略性角度，亦可改善香港整體居住環境及開拓香港多元經濟產業。