明年樓市往何處去？ [香港經濟日報] 2024-12-19

聖誕將至，意味還有不足半個月，2024年也將過去。不少人都會借此時機，回顧一下過去一年的得失。

筆者回望今年樓市，也可以說得上是五味紛陳。今年初，大家都引頸以待市場有兩大利好消息降臨，其一就是希望在財政預算案中，能夠調整辣招；而另一個期望美國聯儲局開始掉頭減息。

結果，第一個利好消息果真出現了，政府果斷地撤銷所有樓市辣招。當時樓市受到消息的刺激，市況立竿見影，再加上社交媒體的推波助瀾，吸引到很多內地買家來香港掃貨，樓市因而出現了一段短暫的熱鬧。

不過，當市場消化了約一季的購買力之後，很快又打回原形，變得淡靜。直至第三季過後，美國聯儲局啟動減息，樓市終於又重新熱鬧起來，但能夠維持的時間更加短暫，粗略計只有一至兩個月左右的爆發期。總體而言，樓市在今年的成交表現尚算不錯，新盤市場更是一枝獨秀，估計全年錄得大約15,000宗成交，比對2023年確實增長不少。

2025年樓市 漸進式復甦

至於明年，筆者相信會是「漸進式」復甦，雖然明年特朗普將就任美國總統，中美兩國之間的問題，又出現更多變數，但筆者認為，香港的樓市絕對能夠站穩。原因是香港有多項利好因素，足以帶動市場「出生天」。首先，香港源源不絕引人才，他們有大量的住屋需求，無論是租也好，買也好，都是剛性的需求，而且這個需求會持續增加，推動樓市交投。

此外，中央恢復深圳一簽多行，對香港經濟是新的動力。深圳戶籍及常住人口達到1,800萬，所以深港之間市民的流動量，絕對不可以小覷。這將為香港旅遊、零售及商務等各方面，都產生了很大的變化，更會直接提升香港的零售及餐飲消費。

另一方面，美國減息周期啟動亦有助市場復甦。高息口不但對供樓人士帶來壓力，而對於做生意的商人，就更感吃力。減息可以紓緩生活的壓力及成本的壓力，對消費市場亦有正面的作用。雖然，特朗普上場後，減息步伐或者會放慢，但整體而言，息口落坡的機會仍比回升為大。

大家亦要留意一點，就是目前大部分中小型物業租金仍持續攀升，租金回報率已經上升至3.5至4厘左右的水平，未來將會釋放大量定期存款，轉投入房地產投資市場。雖然樓市在短期內仍受庫存太多所制肘，當市場的庫存消化到一定程度時，發展商推售新盤的價格亦會穩定下來，樓市「漸進式」復甦也會隨之出現。