明年樓價先穩後升10% [星島日報] 2022-12-28

不經不覺，2022年已步入尾聲。回顧過去一年，受到疫情、加息問題、移民潮及美匯指數等因素打擊，本港樓市出現多項低紀錄，簡單而言，今年樓市彷彿進入了「冰河時期」，樓價方面幾乎可以說是「由頭跌到尾」。

2022年的樓市創出多個低紀錄，首先是整體物業註冊量。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，筆者預期，今年整體物業（包括住宅及非住宅）註冊量將跌穿6萬宗水平，勢少過2003年「沙士」時期錄得約8.7萬宗，將創1991年後的32年紀錄新低，充分反映樓市的交投相當疲憊。

此外，一、二手交投亦受制於疫情，今年發展商推盤步伐明顯放緩，加上加息問題令樓市氣氛審慎，預期今年新盤將「量額」齊跌至9100宗，較去年約1.67萬宗大減45%；銷售額則料由去年約2,212億元按年急降58%至約930億元。二手同樣「跌數難逃」，料期內交投約由去年5.96萬宗跌至約3.7萬宗，創1996年有紀錄以來最低，成交額則估計約3000億，勢創6年新低。

物業市場的流通量以及樓價都不斷創新低。今年二手交投下挫，令反映物業交投活躍程度的流通率，勢將跌至3%，創自1996年後的27年紀錄低位。最後，樓價本年至今累跌約14.4%，「時光倒流」至5年半前水平，更創22年最大年度跌幅。

幸而「黑暗過會是晨曦」，正如筆者所言，樓市最壞時刻已過，最近利好經濟大環境的消息徐徐出現，例如中港持續放寬防疫措施，有傳中港有望明年初正式恢復通關；加上市場預期明年息口見頂、移民潮降溫、美匯指數亦由高位回落、經濟數據及股市亦有所好轉，綜合多項利好因素，相信最早將於農曆年前後重現「小陽春」。

展望2023年樓市，只要美國加息步伐減慢，相信無論交投量以及樓價均有望回穩，明年一手成交將按年急升約75%至1.6萬宗水平，同時帶動二手成交按年增加約35%，有望達到5萬宗，樓價則將呈現「U型走勢」，全年樓價將「先穩後升」，升幅估計有望約10%。

板塊方面，個人認為在中港恢復通關憧憬下，豪宅市場可睇高一綫；個別屋苑層面而言，可以考慮於樓價跌得相對較深的藍籌屋苑「尋寶」，心水屋苑包括太古城、德福花園、美孚新邨等，因為一旦樓市復常，此類受歡迎的屋苑，樓價反彈的力度亦會較高。