施政報告滿月二手交投升蝕讓增 [香港經濟日報] 2024-11-19

施政報告發表後1個月，二手氣氛明顯較前轉好，加上期內本港銀行再減按息，加強準買家入市信心，交投按月升45%；但同期蝕讓比例亦上揚，蝕幅由0.2%至逾4成。業界指，二手樓價受壓主要是新盤貨源較多所致。

據本報於施政報告公布1個月以來（即10月16日至11月15日），綜合市場各大代理行成交計，市場累錄逾670宗二手成交，按月同期增長達45%。

交投升溫，但同期蝕讓沽售個案比例，亦按月同期佔比增長1個百分比，市場累計錄逾170宗蝕讓成交，佔同期總成交量約25%，虧蝕幅度由0.2%至逾4成不等，持貨期不限於近6、7年入市者，即使持貨近10年，仍告敗北離場。

虧蝕幅度 0.2%至逾4成

而月內帳面蝕幅逾2成或以上的成交佔約34%，當中不少蝕幅更逾4成，如元朗PARK YOHO低層戶，2018年以463.2萬元買入，現以268萬元沽出，6年間帳面損失約195.2萬元，樓價貶值達42%。

其中於2021年以約1,895.2萬元買入的將軍澳日出康城晉海3B座頂層單位，實用面積929平方呎，於半年前以約1,900萬元放售，現獲買家在無睇樓情況下以1,605萬元買入，低市價約5%，換言之，原業主持貨3年，帳面損失逾290.2萬元，期內樓價貶值逾15%。

雖然蝕讓個案中，不少為近6、7年內買入的單位，但月內所見即使持貨期達10年之久，亦難免虧蝕離場，但其帳面平均損失少於1成內，如近期沽售的奧運站浪澄灣7座中層C室，實用面積563平方呎，2房。

原業主於2013年以761.7萬元買入，現連租約以800萬元放售，放盤未及兩星期，即以760萬元沽出，最終帳面僅虧蝕1.7萬元，樓價貶值不足1%。

在放寬樓按後，再加上本港兩度減息，為市場營造正面消息，加上大部分放盤業主亦未見反價，而且更加想乘市場氣氛好轉下，減低虧蝕幅度盡快沽售離場，惟樓價追不上成交的升勢，加上樓價於疫情以來持續下滑，部分屋苑呎價更於疫情後下調3成，故即使有減息、放寬樓按加持，樓價仍未復當年勇。

以10大屋苑11月上半月造價而言，7個屋苑平均呎價按月仍有升幅，幅度由0.1%至逾1成不等，其中鰂魚涌太古城更按月同期升約11%，平均呎價近1.5萬元，但與2019年高位，平均呎價逼近2.3萬元，相差達逾3成。

代理：樓價或明年始上升

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，二手樓價受壓主要是新盤貨源較多，發展商持續以低價推售，促使大部分二手業主無法提高叫價，希望隨着交投進一步上升，貨源陸續被消化後，樓價可逐步喘定，但預期今年內明顯回升機會不大，第四季亦只能趨向較平穩發展，要樓價真正上升，可能要明年才會見到。

再者，樓價自歷史高位已經累跌接近3成，再加上當時樓市好景，有高溢價買入者，故部分持貨逾10年者現時轉手，仍難免蝕讓離場。