新盤遜色 貨尾累積 [香港經濟日報] 2022-12-12

時近年尾，差不多時候為樓市「埋單計數」，今日先回顧全年新盤市場。受疫情影響，年初社交距離措施收緊期間，更一度沒有全新盤登場，發展商推盤步伐減慢。

據美聯物業房地產數據及研究中心統計，今年首11個月共推出34個全新新盤項目，涉及單位總數達12,646伙，相比起去年同期推出的47個全新盤並涉及約17,074伙，按年分別減少約27.7%及約25.9%。

數量減少的同時，全新盤銷售比率亦下跌。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料，本年首11個月登場的全新盤中，共售出6,958個單位，售出率（以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算）約55%；對比去年同期登場的全新盤售出10,528伙，售出率約62%，可見今年無論推盤量抑或銷售率均未及去年。

2萬樓花單位待批售樓紙

銷售比率下跌的最直接影響，是餘貨累積。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合地政總署資料顯示，10月累積餘貨量（包括樓花及現樓）錄約16,992個單位，較9月約16,504伙進一步上升約3%。相信這數字在11月會進一步攀升。11月份共有5個項目新申請，共涉及2,919個單位，按月急升約1.8倍。由於11月新申請大幅增加，累積待批預售樓花單位重上逾2萬伙水平，錄20,579伙，當中樓花期逾30個月的項目錄逾8,500伙，佔逾4成，由於預售要求為樓花期30個月，相信上述單位未會於短期內推出市場，而發展商提早申請預售相信為使部署更具彈性。

另一方面，11月份雖然只有黃竹坑站第4A期（432伙）獲批預售，惟目前已批出預售樓花同意書但尚未發售新盤的單位總數仍進一步升至近12,000伙高水平，相信因為近期市況淡靜，發展商減慢推盤步伐所致。

值得留意，若計及已批出預售樓花但尚未發售新盤，全新盤量超過32,000伙，惟相信能短期內推出的新盤不多，今年受疫情影響及經濟影響，新盤銷售量大減，致現樓及樓花餘貨錄逾2萬伙，相信發展商短期仍以貨尾銷售為主，可能要到農曆新年前後，才會有大規模的全新盤推出市場。

不過，筆者相信，短期的樓市氣氛會較前明朗。因中港防疫措施一再放寬，股市已經率先反彈，樓市信心亦有所回暖。「美聯信心指數」最新報34點，按周升8.6%，連升2星期，反映不少二手業主對後市重拾信心。在新盤以銷售貨尾為主的情況下，相信部分購買力會流向二手，交投或輕微反彈。