新盤落成量出現危機的年份 [香港經濟日報] 2022-06-01

團結香港基金昨日發表報告顯示，未來5年（2022至2026年）的年均落成量，預計約為1.73萬個單位，其後回落，但若市場需求保持穩定，下一個5年供不應求的情況將趨明顯。

2027起5年 料年均僅1.2萬伙落成

報告提到，未來5年與過去5年的年均數字相若，且明顯高於2007至2016年，平均只有1.09萬個單位的水平。這反映出此前增加私人住宅土地供應的努力漸見成效，當中包括政府積極改劃土地，以及更多私人土地儲備通過土地契約修訂及換地的方式釋放。

不過，報告提到，政府在2018年調整了《長遠房屋策略》的公私營房屋供應目標比例，導致私人住宅熟地供應驟降，推算未來6至10年的私人住宅落成量將會減少。預計2027至2031年間，平均每年將只有1.2萬個單位落成，不但比2022至2026年間的年均落成量大幅減少，亦未能達到《長策》年均落成1.29萬個單位的目標。

附表是自1997年起，平均每年落成量與每年土地註冊處一手登記成交量做一個比較，1997至2006第一個10年，大概是供多於求的情況，亦是新盤供應最充裕的期間，一手成交略低於落成量約2,328伙。其後10年，出現急劇變化，新盤年平均落成量大減超過一半至1.09萬伙，而成交量雖然有減少，仍高出新盤落成量每年高達3,735伙，唐榮認為新盤出現嚴重的供不應求，是導致樓價瘋漲的其中一個原因。直至近5年才趨向平衡。

根據報告的資料顯示，今年起的5個年度，一手落成量維持在1.73萬伙的水平，如果未來1成的吸納成交量，與過去5年相若，理論上供求仍維持相對穩定的局面，不過，這幾年因社會事件及疫情，較缺少內地客，如未來5年恢復通關，新盤需求會否出現變化值得留意。

九龍城元朗屯門 5年3大供應區

而較波動或在後5年，亦即2027至2031年，一如報告預測，落成量回落至1.2萬伙水平，肯定不足以應付超過1.7萬伙的需求。翻查過去自1997年起25年，只有3年的一手成交量低於1.2萬伙，包括2008、2011及2013年，屆時是否又要受到供不應求的苦果？資助出售房屋又能否適時增量登場？

該報告又補充，按地區細分私人住宅的預計落成量，當中九龍城（包括啟德）、元朗及屯門將是未來5年的3大供應地區。該段期間內，3區合共將佔整體新落成私人住宅單位近一半。九龍城（包括啟德）將在未來5年內提供約2萬個單位。大部分供應將來自政府拍賣的啟德前跑道區用地，以及何文田站的兩個住宅發展項目。元朗將提供約1.13萬個單位，預計成為落成量的第二大來源。這包括4,000個位於天水圍的單位。另外，位於元朗站及錦上路站的兩個大型項目將分別提供約2,000個單位。而屯門則將提供約9,500個單位，新建單位主要集中來自兆康及掃管笏的大型住宅發展項目。