新盤先租後買 搶內地客 [香港經濟日報] 2023-03-21

中港全面通關後，來港買樓的內地客日益增加，發展商紛紛推出不同優惠吸納內地客源，其中最受內地客歡迎的「先租後買」付款方案，近期如雨後春筍般湧現，市場有約10個項目提供此優惠方案吸客。

所謂「先租後買」付款方案，即內地客與發展商簽訂租約，租住目標單位，住滿一定年期後（取得永久居民身份後）再轉租為買，屆時發展商回贈大部分租金予租客，當作購入單位的樓價。這個方案最大優點是，內地客買（租）入單位時，不用支付30%辣招稅，取得3粒星後轉租為買，以首置身份再入市，可慳稅高達25.75%。

近期多個新盤提供同類付款方案吸客，例如大埔黃魚灘一個豪宅新盤，便設有「現有租客置業計劃」及「先租後買」方案。項目以招標形式發售，租客（準買家）入標時以首年租金（1%）作訂金，簽署正式租約時，繳付樓價14%，當中8%作為按金，6%作為首年租金（即首年租金為樓價7%），至此準買家已支付樓價15%，約14日後便可入住，租期內差餉地租及管理費由租客自付。

獲3粒星轉租為買 慳稅25.75%

在租約期內，租客每年須預繳相等於樓價7%作為租金，最長年期為42個月。若租客在9個月內（取得3粒星）落實購入單位，發展商將回贈租金100%；10至21個月內落實買樓則回贈80%；33個月內落實回贈70%，正式轉租為買時，當初繳交的按金（8%）及「租金回贈」金額直接用於支付樓價餘額。

「先租後買」付款方案是否真的受內地客歡迎？據了解，最早推出「先租後買」的項目是大埔白石角海日灣，根據地產代理統計資料，海日灣3月暫錄8宗買賣，當中7宗是選用「先租後買」方案。另外，根據EPRC資料顯示，近1年海日灣共錄得24宗租務登記，呎租介乎79至138元，呎租明顯與市場脫節，相信該批單位均為「先租後買」個案。當中大部分租客姓名以漢語拼音登記，反映方案頗受內地客歡迎。

中港全面通關後，有見內地客數量急升，近期多個新盤推出「先租後買」方案，大部分屬於現樓項目。據EPRC資料顯示，啟德尚．珒溋上月連錄2宗租務登記，呎租高見99元，區內代理估計也是「先租後買」個案，因為發展商以招標形式出售單位，不少方案為客人度身訂造，沒有正式公布細節。其次，何文田128WATERLOO及鰂魚涌君譽峰均錄得相關「先租後買」成交登記，可見發展商十分積極爭取內地客源。

2月61宗BSD個案 按月升79%

事實上，近期市場不乏內地客支付辣稅買樓個案，例如有內地客斥資5,260萬元，一口氣購入元朗區兩個新盤的特色單位，估計涉及最少789萬元辣招稅，夠買同區一個2房單位。

據稅務局最新公布，2月份共錄61宗涉及買家印花稅（BSD）成交個案，按月急升79%，創去年6月錄得62宗後的8個月新高，可見近期內地資金不斷湧港置業。