新盤低價截擊居屋反應不似如期 [香港經濟日報] 2023-08-22

「出售居者有其屋計劃單位2023」（居屋2023）日前截止申請，今年新居屋以市價62折推售6個全新的居屋項目，合共提供9,154個單位，是復建居屋以來單位數量最多的一次，當中超過80%的單位更位於市區，為近年罕見。然而，申請人數不似如期，超額認購數字預料只是10多倍，料將會是自2014年復建居屋以來最低的超額比率，也是迄今為止反應最平淡的一次。

這次推售的居屋反應令人「大跌眼鏡」，申請人數未達預期。造成這種情況的原因有幾個，首先是整體市場交投的冷卻，市場氣氛的影響使不少市民對購買資助出售房屋意慾下降。其次，一些新盤以低價開售，吸引了原本打算申請居屋的人轉向購買私人住宅。例如，由長實發展的位於油塘的新盤親海駅以「震撼價」吸引了許多申請者，使他們轉向居屋市場。事實上，親海駅在首輪開賣時收到超過3.8萬個申請，超越了大圍柏傲莊III和青衣灝景灣，成為本港歷來收到票數最多的項目。以首輪銷售的626個單位計算，超額認購率約為60倍，這反映出低價私人住宅的吸引力可媲美居屋。

私樓質素較2佳 連裝修及家電

事實上，在親海駅首輪推售時，折實價為290萬元至1,134.6萬元，平均呎價約14,868元；相比之下，今期居屋位於觀塘的安楹苑，入場費則介乎171萬元至394萬元，平均呎價為7,370元。今期個別居屋單位定價與親海駅的入場價格實際相差不大，而呎價的差距亦明顯拉近，而且日後出售更需要補地價。站在投資角度來說，私樓的保值能力更佳，加上私樓入伙時已包括基本的的裝修及家電，變相削弱了居屋的吸引力。

另外，居屋2023的熱潮減退，主要因為折扣率不夠吸引。去年居屋以五一折發售，而今年則只有六二折；同時，居屋的選址亦欠缺吸引力，盡管6個居屋屋苑中，有4個位於市區，當中包括啟德啟悅苑、觀塘安達臣道安楹苑及安樺苑；除了啟德的啟悅苑外，其他都是位於觀塘安達臣道，由於交通及配套尚未完善，令其吸引力大減。加上現時市況未明，美國加息尚未見底，為本港未來的息口帶來不穩定性，令居屋申請者的信心大減，都是是次居屋申請氣氛大減的原因。

總括來說，新盤以低價截擊市場對居屋市場難免產生了一定的競爭壓力，連帶二手物業交投都亦受到影響，許多潛在買家採取觀望態度，同時亦包括私樓和居屋的二手業主。除非業主願意擴大議幅，吸引準買家到市場「尋寶」，否則短期內二手物業的競爭力可能不如新盤。