新盤「短加長減」 [香港經濟日報] 2025-04-30

一手私樓潛在供應 連降4季

新盤貨尾由去年第四季的2.66萬伙上升至今年3月底的2.76萬伙，按季增加1,000伙，創歷史新高，去現樓庫存的速度跑不過未售出的庫存增加速度。不過整體來說，一個短期供應充裕，但中長期供應卻見回落的趨勢正在延續。

未來3至4年一手私人住宅潛在供應錄10.5萬伙，連續4個季度下跌，與去年同期相比，2024年3月底的數字正是高位達11.2萬伙，按年比較減少7,000伙。

短期供應：如果把現樓貨尾視為短期供應，去年第四季與今年第一季，已落成樓宇但仍未售出的單位數目的比較，可以見到，過去一季發展商都在全力去庫存，2023年前落成的賣掉1,300伙、2023年落成的賣掉200伙，但2024年落成的新盤，即使賣掉900伙，仍有高達1.14萬伙未售庫存。所以按季計算，現樓庫存減少2,300伙。

不過，今年首季有5,500伙新樓落成，但當中只有約2,100伙售出（38%），所以，2025年出現3,400伙未售現樓貨尾，換言之增加的庫存要比減少的多，使現樓貨尾增加逾1,000伙。

2025年3月底現樓貨尾有2.76萬伙，估算約有1,700伙（6%）屬發展商自用或出租（例如作服務式公寓），亦即約有2.59萬伙已屆現樓的新盤，需要陸續去庫存，屬短期供應。

與去年同期比較又如何？2024年3月底現樓貨尾有2.11萬伙，估算約有2,100伙（10%）自用或出租，亦即一年前有1.9萬伙現樓貨尾，按年比較增加6,900伙。

今年首季未售樓花 回落7千伙

中期供應：除了現樓貨尾，其實市場同期亦有大量未售樓花，亦即建築中但仍未售出或未發售的私人住宅新盤，一般估計施工3年可出售樓花、再3年變成現樓，2024年首季統計是7.2萬伙，今年首季是6.5萬伙，回落7,000伙，今年首季數字包括：

2023年以前開始施工的未售樓花有2.7萬伙，由於距今有3年以上時間，可以隨時以樓花方式投入市場競搶購買力，最快亦會在今明兩年陸續落成入伙，未售的將成為庫存。

然後依此類推，2023年施工未推未售的樓花有1.5萬伙，預料將成為2026年可預售樓花、2024年施工有1.9萬伙，2027年將預售樓花、2025年暫時只有一季數字，施工的有4,000伙。

長期供應：假設發展期需要6年左右，這些將是2030年的現樓，2024年首季可隨時動工的熟地有滾存有1.9萬伙，今年首季1.2萬伙，減少7,000伙。