新年搶按揭 變相撑樓市 [香港經濟日報] 2023-02-07

上周美國再度加息0.25厘，本地銀行未有跟加息。而且多家銀行為追趕新一年業績，紛紛推出不同優惠吸客，包括低息優惠及超高現金回贈等，為兔年小陽春注入強心針。

在金管局關注下，近年甚少銀行調低息口，主要以增加現金回贈金額搶客。據了解，現時絕大部分銀行均能提供貸款額2.3%現金回贈，比去年9月銀行加息前的1.6%至1.9%，急升21%至44%不等。

本港銀行去年9月開始跟隨美國加息，至今累積加息約0.625厘。若置業人士同樣選用H按H加1.3厘方案，由於當時H按已升至以封頂息計，即約2.75厘。

現時H按同樣以封頂息率、即以3.375厘計，假設貸款額500萬元、還款期為30年，每月供款上升686元。然而500萬元貸款現金回贈由去年9月的約9.5萬元，升至現時的11.5萬元，大約相等於5個月的供樓支出，大大減輕加息壓力。

借貸額降門檻 現金回贈加碼

據了解，銀行在去年12月開始調升現金回贈，但去年底現金回贈2.3%，要求借貸額最少800萬元或以上，近期借貸額下調至500萬元，個別優質客戶回贈金額進一步調至2.4%，可見調升現金回贈的趨勢仍然持續。

至於息口方面，個別中小型銀行近期嘗試推出全期H加1.28厘的低息方案，比傳統大型銀行稍低2點子，但效果並不凸出。因為近期同業拆息一直維持約2.5厘水平，昨報2.47厘，名義上按息約3.75厘，仍高於鎖息上限，置業人士根本享受不到低息效果，相關優惠並未能引起市場回響。

專才P按優惠 攻內地居港客

另外，政府近期大力推動「搶人才」計劃，例如專才居港滿7年可退回大部分辣招稅，1,000萬元樓價可退稅262萬元。近日有一間中資銀行推出「內地居港人士計劃」吸客，現金回贈約2.18%，再加3,688元額外獎賞，相對該行提供予香港人的2%回贈為高，每100萬元貸款多1,800元，比港人貸款多近1成。

若專才選用P按優惠，實際息率低見3.275厘，較現時4間銀行鎖息上限的3.375厘稍低0.1厘。有熟悉銀行按揭的代理透露，相關「內地居港人士計劃」只是一種宣傳口號，其實港人若選用，很大機會可以享有相同的低息優惠。換言之，相關銀行其實降低P按息率搶客，只是現金回贈不及大型銀行吸引，相關方案未必搶到大銀行的客源。

事實上，銀行按揭除了低息、高回贈兩招外，最重要還是要看銀行的估價取態。有前綫代理透露，近期銀行紛紛調整估價，按《經濟日報》監察的10大屋苑計，2月份網上估價全綫回升。

以海怡半島29座高層E室為例，實用面積687平方呎，內園景3房，1月初兩大銀行網上估價僅值955萬至994萬元，但近日估價全部突破1,000萬元關口，按月上升逾1成。網上估價取態進取，反映銀行積極搶佔按揭市場，對樓市轉旺有極大支持。