新地超低價奪洗衣街商業地 [香港經濟日報] 2023-03-13

香港今年首兩個月的三幅賣地全部流標，直至政府公布3月初洗衣街的商業地皮，終於可以成功售出，一洗連續三幅地皮流標的頹風。

旺角洗衣街巨無霸商業地皮，前身為水務大樓以及食環署辦公室，位於洗衣街與亞皆老街交界，地盤面積約12.42萬平方呎，樓面面積152萬平方呎，地皮於去年初估值曾高達228億元。早前遞交標書的財團包括長實、新地以及鷹君夥拍信和置業合資入標，最終由擁有港鐵旺角東站上蓋新世紀廣場的新地投得。

今次新地只需要以47億元成功投得這一幅位置優越的商業地王，也即是只需兩折價錢，絕對可以稱得上是「超筍價」購入。新地表示該項目建成後，將會連接旺角東站的行人通道，並可與同為新地旗下的新世紀廣場發揮巨大的協同效益。新地續稱，該項目將興建一幢樓高320米的商業大廈，成為僅次於新地西九龍ICC的第二高地標商廈。

市場原先估計洗衣街商業地皮將有機會再次流標，但最終政府選擇以超低價47億元賣給新地。筆者推測其中一個可能性是政府不想出現連續4次流標的空前紀錄，以免令全港以至外國認為香港的商業前景一片黯淡，亦可以避免外媒報道「地產發展商全面看淡香港商業前景」，從而影響外資投資香港，變相影響香港經濟信心。

建築成本逾100億元

但話說回來，今次旺角洗衣街巨無霸商業地皮的賣地條款列明，中標財團需要興建政府服務設施、長者中心、青少年及幼兒中心、多條行人天橋，以及需要保留地盤內三棵大榕樹等；另外項目為改善目前區內交通狀況，更需設有公共運輸交滙處以及優化行人及車路安排，因而令發展成本大大增加。市場估計，有關建築成本及利息支出將會超過100億元。

筆者認為，今次「超筍價」購入事件，將令各大發展商往後投地出價繼續抱着「執死雞」心態，反正大部分發展商因為過去三年疫情緣故，手上仍有足夠地皮及一手盤存貨，往後未必會太進取搶地。同時，新地今次成功以樓面呎價3,103元的超低價投得旺角洗衣街巨無霸商業地皮，從另一角度來看，亦可看成發展商長遠仍看好香港商業後市。