新地上訴觀塘工廈強拍令駁回 伯恩光學持逾97%業權 可進行拍賣 [星島日報] 2022-10-12

　　由伯恩光學創辦人楊建文併購的觀塘業發工業大廈第一期，今年4月獲土地審裁處頒下強制售賣令，其後持有該廈2個單位的新地提出上訴申請，最新遭土地審裁處拒絕批出上訴許可。該項目為早於1978年落成的15層高工廈，至今樓齡約44年，今年4月曾獲該處批出強拍底價為23.49億，若以強拍底價作計算，每方呎樓面呎價約9788元。若順利統一業權，將與毗鄰工廈合併發展。

是次上訴的業主為Pawling Limited持有8樓C及D室兩個單位，據新地年報顯示，Pawling Limited為新地主要附屬公司之一，並持有該公司100%權益。

　　上述項目位於「其他指定用途」註明「商貿」地帶，容許作部分「工業」的用途，據判詞顯示，上訴人認為申請地點應視為位處工業地帶，若在「工業」用地申請強拍，必須集齊90%的業權，認為80%強拍門檻並不適用於該座工廈，因此不應批出該強制售賣令。

新地僅持有2單位

　　據強拍條例，地段上每個單位各佔該地段不可分割份數的10%以上；地段上所有樓宇的樓齡均達50年或以上；及地段並非坐落於工業地帶，而地段上的所有大廈均為樓齡達30年或以上的工業大廈。

「破壞其重建計畫」

　　根據判詞伯恩光學總裁楊建文口供指，新地刻意破壞其重建計畫。而法庭指，上訴人未能就上訴提供合理觀點，因此拒絕批出上述許可。

　　業發工業大廈第1期位於開源道77號，鄰近觀塘鱷魚恤中心及apm等商廈，該項目為早於1978年落成的15層高工廈，至今樓齡約44年，該項目地盤面積約2萬方呎，土地用途為商貿地帶，若地積比約12倍重建發展，涉及可建總樓面約24萬方呎；今年4月曾獲該處批出強拍令，底價為23.49億，若以強拍底價計算，每方呎樓面呎價約9788元。

獲批建39層高商廈

　　值得留意的是，楊建文或有關人士早於2017年12月透過強拍途徑以底價約16.216億、統一毗鄰開源道75號業發工業大廈2期。而該兩幢工廈連同毗鄰的年運工業大廈已於去年9月曾向城規會申請合併上述項目並放寬兩成地積比率限制發展，重建為一幢樓高39層的商廈，涉及總樓面約72萬方呎，而城規會於今年5月已批准該申請，規劃許可有效期至2026年5月20日。

強拍底價23.49億

　　據城規會文件顯示，上址地盤面積約5萬方呎，申請放寬地積比率約20%發展，由12倍增加至14.4倍，重建為1幢樓高39層（包括各1層的平台花園、防火層及空中花園，另有5層地庫）的商業大廈，其中地庫1樓至10樓屬零售餐飲用途，樓上則屬於辦公室用途，涉及總樓面約72萬方呎。

另外，該項目亦提供合共311個車位，值得留意的是，項目平面圖顯示於部分樓層預留位置興建行人天橋連接毗鄰的商廈。