新世界銅鑼灣舊樓申強拍 估值45億 [香港經濟日報] 2022-05-24

新世界（00017）去年成功增持銅鑼灣波斯富街舊樓業權至8成，近日申請強拍，估值45億元，屬歷來最貴強拍申請個案，當中英皇國際（00163）持有的舖王估值1.8億元，貶值逾5成。

今次申請強拍物業，包括波斯富街54至76號（雙號）、利園山道5至27號（單號）及羅素街60號，由3個地盤所組成，發展商透過19間公司申請強拍，現時分別持有80.09%至90.32%業權，希望透過強拍統一業權。

該批舊樓位於銅鑼灣怡和街電車路至時代廣場、羅素街一帶的必經之路，當中波斯富街跟羅素街一段的舖位更屬「舖王」級數，新世界早在2013年已經「插旗」收購，一直因英記茶莊陳氏家族、資深投資者張實來持有2成業權，令到收購戰膠着。去年英記等放售物業，最終由新世界以12.8億元購入，才得以掌握逾8成業權以申請強拍。

按照發展商委託測量師估計，該批舊樓現況市值高達45.05億元，將會是歷來申請強拍的最貴重物業，超越北角皇都戲院大廈在2018年申請強拍（估值32億元）。該批舊樓合共佔地約19,831平方呎，屬於無發展限制的「舊契」，若果以「商業」規劃用途發展，可建樓面達29.75萬平方呎，以此計算每呎樓面地價約1.51萬元。

受影響業主多達50位 不乏名人

將會受強拍影響的小業主或關聯人士多達50位，當中不乏城中名人，包括英皇國際、永光地產、招商永隆銀行、「小巴大王」馬亞木等，甚至其中一個波斯富街舊樓單位的公司因解散，業權未有人認領，故此變成由律政司、公司註冊處代為認領。

值得留意的是，英皇於2011年以3.8億元購入的波斯富街76號地舖，據強拍文件所見，最新估值僅1.84億元，帳面貶值1.96億元或超過一半。該舖位面積約600平方呎，當年購入呎價高達63萬元，一度是全港舖王紀錄，高峰期月租達179萬元，遇上近年疫情，上月則由口罩店以月租10萬元短租。

英皇波斯富街76號 貶值5成

至於另一間「小巴大王」馬亞木持有的羅素街60號地下B號舖，早在2005年以1.08億元購入，最新估值約1.29億元。

據業內人士指出，申請強拍期間的物業估值，用作評估小業主所佔的權益比例，最終小業主所獲的賠償仍取決於法庭所批出的拍賣底價，一般情況下小業主所獲的賠償將會較現階段所獲的物業估值為多。