新世界售產套40億 達標一半 [明報] 2024-03-04

近期港股開始稍有起色，恒指由低位反彈了近10%。在《財政預算案》宣布「撤辣」後，本地地產股也普遍反彈，新世界（0017）上星期四公布中期業績後，隨即宣布售出D·PARK套現40億元，完成年內非核心資產套現目標一半。筆者認為，房策大轉向，加上下半年利息有望回落，市場對地產股不宜過度悲觀。

首先講宏觀情况。本地地產股面對的問題，眾人皆知。首先是住宅樓價下跌，買家也普遍觀望，發展商賣樓的收益，很可能和原本預期有頗大落差。另外，隨着疫情下不少企業採用「混合工作模式」，寫字樓的需求也大不如前，租金也受壓，這個現象全球皆見。當然，疫後重啟經濟下，訪港遊客人數及消費金額似乎不如預期，消費者的習慣也改變，不少本地客也外出消費，這也拖累了零售租金收入。最後，普遍地產商都有一定負債，美國聯儲局2022年「暴力加息」的效應慢慢浮現，上升的財務成本，無可避免地影響了盈利。

減息在望 企業融資成本近見頂

不過，可以肯定的是，股價永遠炒將來。以上的「不利因素」，照計都在股價中反映得八八九九。此外，部分「不利因素」，也可能將會轉向。文初提到，政府終於決定「撤辣」，力度甚至高出不少人預期，原因當然是因為政府財赤，而賣地及補地價收入，對庫房影響極為龐大。在政策上，這可以說是一個「大轉向」，也代表政府開始意識到樓價下跌帶來的問題。

當然，政府並非萬能，也不可能拿支槍逼人買樓，住宅樓價未必即時見底。但政府決心似乎頗大，相信若住宅樓價再跌，會有更多措施出台。所以，住宅樓價快將見底，應是合理猜測。

另外，融資成本方面，也是見到「最壞情况」已過去。美國聯儲局很可能已經完成本輪周期的最後一次加息，市場猜測今年甚至可能減息。無論如何，一眾企業的融資成本也應該差不多見頂。

以上皆是宏觀情况，不過新世界近期股價疲弱，也有其本身的獨特情况。首先，公司的中期股息跌了一半。十分奇怪地，香港投資者對於「股息」有病態般的迷戀。但既然大家都知經營情况不容易，又怎可能期望股息不會跌？筆者認為批評新世界削減股息的評論，根本不值一駁。

回購贖回部分債券 降負債比率

比較合理的質疑，是新世界的高負債，這也很可能是公司股價近期不濟的原因。正如上文提到，股價當然看將來，隨着業務回穩，相信新世界的財務狀况不會進一步惡化。集團也在業績會上明言今個財年內不會供股。記得2023年同樣場合，市場也擔心新世界或會供股，集團也曾經作出類似承諾，最後亦真的沒有供股。

此外，我們還可以看看公司的幾項發展。首先，公司的持續經營業務，仍然取得約5億元純利，並非水深火熱。更重要的是，公司以低於面值回購了部分債券和永續債，也贖回了部分債券（總額約110億元）。此舉是一舉四得：首先有助減低公司負債比率。

另外，公司也能獲得回購盈利。此外，這也證明了之前新世界債券價格是「跌過籠」。而公司有資源將債券贖回，也代表資金充足。事實上，新世界也在業績發布會上提到，公司的可動用資金有約520億元，未來仍有機會因應市况再回購或贖回債券。

沽D·PARK交易看來不錯

而上文提到，公司削減了股息，當然也有助降低負債比率。當然，隨着住宅樓價很可能回穩，而融資成本也應該差不多見頂，可以預計公司最艱難的時刻已過去。當然，投資者一般都是極之短視，希望看到「即時見效」的東西。公司提到，今年出售非核心資產的目標，由原先的60億，提高至80億元。然後就在上星期五，公司就宣布一單「大刁」：以40億元向華懋出售D·PARK。是不是「好刁」？看來是不錯。公司在2010年以13.8億元向香港興業購入剩下的五成權益，也就是當時的「估值」約27.6億元。現在以40億元賣出，還算不錯，而這個項目套現40億元，已經完成公司全年出售非核心資產目標金額的一半。這也是2017年以來最大單一商用物業成交，坊間評論多數認為作價合理，可見公司的物業有價有市，而也沒有因為急於套現而「賤賣」。

經常性收益料升 盈利望趨穩定

新世界的策略，似乎是希望集中於較為高端的商場。公司提到，K11集團的「啟德零售館」，商舖出租率已接近70%。然後公司預期，2023至2027財年期間，K11集團的租金收入有大約30%複合年增長。隨着大型項目啟德體育園等相繼投入營運，經常性收益會逐步增加至佔集團盈利50%，到時公司的盈利，應會更為穩定。