整幢優質商廈具更強的抗跌能力 [星島日報] 2024-07-08

沉寂多月商廈買賣市場，近日出現了數宗位於傳統中環金鐘商業區的甲級商廈大手成交，價格比高峰期下跌超過6成。據報道中環皇后大道中9號整層物業，近日就以呎價2.25萬售出。

中環中心高層亦以每呎約2.8萬成交。而美國銀行中心，較早前亦有兩個整層分別以呎價約1.8萬至1.9萬售出。上述成交，有業主因自身的情況而要在短時間下出售物業，以至價格有顯著的減幅。甲級寫字樓空置率上升

根據高力的市場研究，2024年核心區的甲級寫字樓供應，高達152萬方呎。

基於整體經濟環境仍有待全面復甦，以及高供應量，新供應寫字樓增加速度仍超過辦公室需求，令甲級寫字樓空置率進一步上升。

業主為吸引新租戶和留住現租客，繼續提供租金優惠，整體租金在近年仍繼續下行。

而在已分層拆售的商廈，在現時市況下，在同一幢大廈不同單位的業主對租客的競爭更為激烈，如有個別業主願意將租金減得較急或較深，將觸發其他業主減租，租金下跌的情況會比整幢大廈出租的商廈更為激烈。如事者，這些分拆了由不同業主持有的商廈售價的下行走勢比整幢由大業主持有的商廈更為顯著。

另外，核心區甲級商廈的大業主對物業管理要求通常更為嚴緊，在處理租務續期和新租務的安排會協調按序進行，務求能向租戶收取最佳的租金。

九龍東甲級商廈更優勝

在租客方面，在優化成本的同時，有不少企業就藉着現在供應充足的情況下，用更相宜的租金租用更優質，有更多ESG設施，能顧及環境、社會和管冶的新商廈，能提供綠化休憩空間、電動車充電設施等。

不少具更多可持發展計劃和要求的新廈，近期見到不少大面積的租務成交，如東九龍啟德區的AIRSIDE，單在今年的上半年，已見三宗總面積由7萬至18萬方呎的新租務成交，吸引新租客的情況比一些同樣位於九龍東甲級商廈更優勝。

由此可見，整幢良好管理富多ESG元素的商廈的價格並不可與傳統分拆了的商廈價格相提並論，在同樣的下行市況下，整幢商廈的價值跌幅會比分拆商廈的買賣價為少。