放寬樓花按揭成效有限料樓價續下行 [香港經濟日報] 2023-09-25

近期不少樓市中人，有本港政黨甚至前財爺均不約而同、異口同聲地建議，政府理應在10月份公布的「施政報告」中，及早為樓市「減辣」以刺激經濟。筆者明白，政府擔心一旦「撤辣」，本港樓價或會因而飈升，然而，觀乎近期本港經濟未有明顯起色，倘若政府想重新激活經濟表現，理應拋低「心理包袱」，盡快在調整樓市的政策上着墨。

因此，筆者認為，港府絕對有空間調整辣招。值得注意的是，其實「減辣」的重點並非提振樓價，而是在於激活樓市交投，因為此舉可增加樓市供應，同時盤活樓市換樓鏈，令普羅大眾可按個人需要靈活套現，毋須被「辣招」綁手綁腳之餘，亦可藉此間接刺激香港經濟表現，絕對是一石二鳥。

新造拆息按揭 加息0.5厘

另一邊廂，日前美國聯儲局公布最新議息結果，一如市場預期息率維持不變。然而，美聯儲年底前仍有機會加息。在息口走勢未完全明朗下，相信會持續影響樓市氣氛。筆者估計，雖則今次本港銀行未有上調息率，但鑑於本月中已有大型銀行上調新造拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限，增幅高達0.5厘，同時現金回贈亦大幅下調。

受調高按息鎖息上限影響，相信業主及準買家拉鋸情況持續，料二手交投持續疲弱，相信準買家以「筍盤」為入市目標，急於套現的業主減價沽貨，樓價續有下調壓力；反觀，新盤雖然同樣受調高按息鎖息上限影響，惟發展商以吸引價、甚至折讓價開售，連同各式各樣的優惠及付款方法，因此估計樓市購買力傾向一手市場。在此情況下，相信二手交投勢難以避免地繼續疲弱，一方面準買家以「筍盤」為入市目標，另一方面急於套現的業主亦迫於減價沽貨，令樓價續現下調壓力。

執筆之時，按揭證券有限公司突發公布修訂按保，將樓花住宅物業與已落成住宅物業看齊，筆者相信新措施無疑令新盤買家有更多的按揭選擇，但是現時面對息口上升，加上銀行上調新造拆息按揭的鎖息上限，令新置業人士每月供款增加，而壓力測試對每月入息要求亦因此提高，入市門檻不斷上升，打擊置業意慾。因此即使今次放寬樓花按保，但壓力測試未有同步配合政策放寬，相信部分有意置業的買家仍難以入市，單靠放寬樓花按揭是未「對症下藥」，對提振整體樓市「於事無補」，相信樓價續有下調壓力。如果特區政府未有進一步的提振樓市措施，預測全年樓價或「倒跌」2%至3%。即使有相應的措施，亦只會令第四季的樓價回穩，相信屆時全年樓價升幅「捧蛋」，惟成交將略見回暖。