收租的隱藏成本 [香港經濟日報] 2022-09-06

今年的暑期租務旺季效應十分明顯，推動整體租金向好，租金回報也由低位回升。不過，面對銀行有機會調升最優惠利率，買樓收租仍須小心計數，尤其近年新盤管理費甚高，隨時蠶食大部分租金回報。

最近2、3個月，大型屋苑租務市場可謂價量齊升，以傳統的10大藍籌屋苑為例，連續兩個月錄得超過500宗租務成交，當中沙田第一城最活躍，連續兩個月均逾百宗租務成交，呎租重上41元關口，是去年11月以來首次。

根據差估署資料顯示，私樓租金指數按月連升兩個月，7月最新報177.8點，按月升0.62%，以中小型單位表現較理想，升幅最多為實用面積431平方呎以下的A類單位，按月升幅達1.19%。若綜合8月份10大屋苑的租務數據，相信差估署統計的指數可進一步上升。

多區租務成交 呎租屢新高

事實上，近期租務市場不難發現創新高成交個案，例如有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，8月暫錄8宗租務成交，其中一個高層31室單位，實用面積128平方呎，8月底以7,800元租出，呎租約61元，創屯門呎租新高，較2020年月租6,800元高約15%。

其次，沙田偉華中心1座中層H室，實用面積297平方呎，由內地學生以1.6萬元承租，呎租53.9元，創屋苑近4年呎租新高，媲美九龍站一帶新晉豪宅租金。

至於入伙新盤方面，啟德THE HENLEY一個地下連花園單位，實用面積186平方呎，連97呎花園，屬開放式間隔，以1.2萬元租出，實用呎租約65元，創東九龍呎租新高紀錄。

青衣薈藍本月暫錄23宗租務成交，其中高層A01室，實用面積256平方呎，以1.52萬元租出，呎租59元，創青衣呎租新高紀錄。

雖然租金創新高，不過若計回報則未必理想，以上述THE HENLEY地下連花園單位為例，去年6月以約681.78萬元購入，帳面租金回報率約2.1厘。然而租金屬於全包價，以屋苑現時管理費每呎5.5元計，扣除管理費後實質租金每月約1.1萬元，租金回報進一步縮減至僅1.9厘。

管理費續升 蠶食租金回報

事實上，近年入伙的新盤，管理費愈來愈高，以日出康城為例，根據前綫代理提供資料顯示，2010年入伙的第2期領都管理費每呎2.62元：2014年入伙的緻藍天每呎3.3元；2018年入伙的晉海每呎4.2元，2021年入伙的MONTARA每呎升至4.68元，差幅約79%。

根據中原地產統計資料顯示，受惠於季節性租賃旺市，租金穩步向上，而同期樓價調整回軟，推動租金回報率見底回升。CCL統計的133個成分屋苑，6月份整體租金回報率為2.5厘，按月微升0.03個百分點，預計下半年能維持2.5厘水平。不過，若銀行本月加息0.25厘，無論P按或H按實質供樓利率均逾2.5厘，住宅實質租金回報率一定被削弱，某程度會進一步減低入市意慾。