收租回報由2.4厘守到3.7厘 [香港經濟日報] 2025-07-17

香港大學本學年收1,220名1年級非本地生，已達該年級非本地生限額4成，而新學年非本地生申請暫逾2.5萬份，已超疫前並創新高，料新學年可收1,500人。換言之，潛在內地生租客繼續增長。

大批非本地生，尤其是內地生報讀香港各大學，自然帶旺區內租務，無論呎租或月租價格都相當驚人，其中坐落港鐵大學站出口的翰林峰，近幾年一向是內地大學生租務熱門屋苑，愈近開學租金愈貴。

屋苑近港大 內地生租樓熱選

附表是唐榮追蹤翰林峰一個2座中高層單位近年租金表現，單位面積225平方呎，樓齡5年，唐榮找到該單位歷年租金變化，如果由第一份租約比較，至今年6月最新一份，租金已累計大升56%。

唐榮粗略計算，這個單位的業主連今年新簽租約，估計這幾年已收取租金總額為96萬元（未扣除稅項、差餉、管理費及雜費）。而翻查資料，該單位於樓花期買入，大約是2017年6月，當時買入價約628萬元，呎價27,911元，換言之，業主由2021年現樓的2.4厘回報，逐年累積，終於在今年新租約回報率升至3.7厘的不俗水平。

唐榮亦嘗試拿這個單位作網上估價，最新估價是509萬元，呎價22,622元，帳面樓價貶值119萬元，或19%，這幾年收回96萬元租金仍未抵銷樓價跌幅。不過，從另一角度看，回報率可以由業主的買入價計算，現時是3.7厘，亦可以市值換算，如果以509萬元估價計算，回報率見4.6厘，樓齡不高，屬相當吸引的投資物業。

低位入貨回報更高 享5.2厘

高位持有要守城，亦有低位入貨享高回報，其中3座低層D室，實用面積199平方呎，屬開放式間隔，連傢俬一併出租，由即將來港升學的內地生以月租1.9萬元承租，呎租約95元。資料顯示，單位2020年初收樓入伙，當時業主以月租1.35萬元租出，相隔5年租金上升逾40%。單位現時業主於去年底以蝕讓價442萬元購入單位，現享5.2厘租金回報。

至於港人內地生數目，日前本報報道指8間資助大學非本地生人數比例上限，已在去年9月、即2024/25學年起放寬，由原本相當於本地學額的20%增至40%。港大本學年有1,220名非本地生入學，已達40%；而直至本月初的招生情況，估計2025/26學年會有1,400至1,500名非本地生入學，即按年多200至300人，升幅料介乎約15%至23%。本學年港大內地生和國際生比例約6比4。

學生入讀首要解決宿舍問題，據報道若只靠港大正興建的宿位不足以應付需求，港大正積極在校園附近物色宿舍，好有信心應付到學生人數上升。