擴張和優化的寫字樓升級策略 [香港經濟日報] 2026-10-16

隨着全球經濟格局重塑，香港的營商環境也正經歷產業轉型，也間接導致香港寫字樓市場發展具地區分化現象。

受惠新股融資（IPO）活躍，加上政府積極推動家族辦公室及建立黃金與商品交易生態圈，直接帶動了金融機構、資產管理公司及相關專業顧問的行業的集中擴張需求，使傳統核心商業區（CBD）中環的租賃市場在港一枝獨秀，企業在擬定租賃策略時，需考慮到行業性則及區域化發展，靈活實施。

中環核心寫字樓在2024至2025年間錄得約61.2萬平方呎的淨吸納量，而本年首8個月，淨吸納量已超過50萬平方呎。空置率方面，中環也由2024年12月的15.1%顯著收窄至今年8月的9.9%，其中頂級甲廈更是炙手可熱，空置率降至僅8.9%。強勁的吸納量推動中環租金年初至今整體上升8.7%，而供應稀少的頂級甲廈租金更急升15.4%，拋離全港整體甲級商廈僅0.3%的微幅升幅。

盡管上升勢頭強勁，惟目前租金水平仍較2019年高峰期低約37%。對於有意進駐傳統頂級地段的企業而言，目前仍然是一個黃金窗口，能爭取以較實惠的租金，升級辦公室。值得留意是，現時中環約60%甲級商廈樓面樓齡已超過30年，隨着市場上頂級辦公空間被快速消化，導致供應將會日益收緊，對於空置率低於10%的優質物業，宜加快決策速度，及早鎖定，以避免未來面對更高昂的租金及優質盤源缺少的困局。然而其他次核心區的租賃市場動態，基於金融業以外的行業審慎擴張節奏，成本優化為導向影響，一反過往寫字樓市場「齊上齊落」的單一市況，轉而走向兩極化發展。

企業成本優化置首位

相對於金融業的進取，大部分企業仍將「成本優化」置於首位，租金成本仍然為其中最關鍵考量。據高力最新發布的《2026年寫字樓租戶調查》發現，41%的受訪企業對未來12個月的業務前景持審慎樂觀態度，在實際營運策略上，67%的企業計劃維持現有辦公室規模，僅20%準備擴充。在尋求搬遷的租戶中，高達71%主要誘因是追求更低租金，59%則是為了以同等成本升級至更優質的大廈。然而，搬遷並非毫無隱憂，辦公室裝修及舊址還原費用是一筆沉重的資本開支，因此，68%的受訪租戶計劃在現有大廈續租，以規避這筆費用。

針對著重成本控制的企業，租戶可先嘗試向業主爭取更多實質的財務誘因，如更長免租期或豁免還原費用。建議租戶大可將目光投向港島次核心區，一些空置率較高、或者已具基本裝修的商廈。高力數據顯示，空置率低於10%的優質商廈在2026年首8個月錄得11.6%的租金增幅相比，空置率達10%或以上的商廈，同期租金增幅僅為溫和的1.7%，具有較大的談判空間。