撤辣效應未如預期二手價添壓 [香港經濟日報] 2024-05-27

撤辣後樓價升勢不似預期，急套現業主選擇蝕讓沽貨，加上發展商加速推盤令二手捱打，樓價復甦路漫長。

撤辣至今將近3個月，措施效力逐漸減退，二手交投明顯放緩。雖然剛過去周末兩天10大屋苑成交量重回雙位數，錄得約10宗成交，但自3月尾至今已經兩個月，維持每個末在單位數或低雙位數成交，跟撤辣初期達到20至30餘宗明顯回落。

新盤低價去庫存 二手仍被動

二手市場往往先量跌後再價跌，成交量回落，意味着急於沽貨的二手業主，需要選擇降價求售，繼而推低二手樓價。以中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，CCL）為例，近日錄得連跌4周，累積下跌2%，撤辣後樓價升幅已經收窄至0.7%，蒸發大部分升幅。

當撤辣後表現不似市場預計將造成兩方面影響，一方面是本身觀望樓價回升，希望善價而沽的二手業主可能改變主意，轉為率先止蝕離場，情願「輸少當贏」。而另一方面，憧憬撤辣後樓價反彈而入市的投資者，現時由於無額外印花稅持貨兩年的限售期，可以隨時沽貨。上述兩種情況均有可能增加二手市場沽壓，遏抑二手樓價回升動力。

至於市場充斥着二手蝕讓個案，亦令到過往香港人對買樓「必賺」的信念動搖。按照地產代理統計，今年首季3成的二手私樓成交需要蝕讓，情況有機會進一步加劇，影響投資者入市意慾。

更重要的是，發展商手上仍然有不少未推售的一手新盤，由於高息環境持續，發展商傾向去庫存，賣樓套現以減債，降低融資成本，普遍採取「先量後價」策略，在低二手價推盤下，二手業主陷於捱打局面，導致二手樓價復甦漫長。