撤辣小陽春會否曇花一現？ [香港經濟日報] 2024-05-02

香港差餉物業估價署剛公布官方樓價指數為305.2，結束了連續10個月的下跌，按月上升了1.06%，這個變化相信符合大部分的預期。

但踏入4月份，私人住宅樓市，無論一手二手都慢了下來，3月份一手成交有4,176宗，而4月至28日只有1,778宗。

大家自然在討論撤辣招的效果能否持續？上周一手市場再度有新盤上場，今次是在何文田地鐵上蓋的朗賢峯，呎價平均近20,000元，雖然售價相比同區的貨尾盤也下調了兩成以上，但能否一Q清袋，也令人懷疑，結果買家出席率高，尤其是3房也是很快就沽清。

上周房屋局也公布了未來三至四年一手私人住宅的潛在供應，達到11.2萬伙，創出歷史新高。11.2萬伙之中有2.1萬伙是已經落成但仍未售出，而已動工的佔7.2萬伙，而當中4萬伙是2022年以前已經動工的，換句話說，在2025年前，這4萬伙相信大部分都會變成現樓。

1個月同業拆息不斷向下

另一方面，需求有如何？美國不斷延遲加息的冀望，影響買家的需求。但筆者留意到香港的1個月同業拆息走勢不斷向下。在2023年底，一般都是超過5厘，在12月20日更達到5.63厘，而踏入2024年就開始下跌至4厘，至4月25日就更加跌破4厘，至3.98厘。

在美息不減的預期下，港息卻逆市下跌，反而資金流入香港市場，所以一旦有美國減息配合，相信香港的減息速度會比預期快，而且香港在2023年底有16億存款，年增長5%，不少港人移民，資金應該減少流走才對，結果資金反而有易增長，究竟那類型資金流入香港？

港股轉強，外資流入炒港股，當然是原因之一，但大家不要忽視國內人士的潛力；香港存款有近4厘利息，美國更有5厘，相反在國內的存款利息只有2厘左右，加上人民幣貶值，國內同胞一定有動機將錢轉到香港。

雖然國內有外滙管制，但相信仍有各式各樣的途徑。如果香港樓價繼續下跌，只要國內開通一些配額，像股票的滬深港通一樣，能夠光明正大讓國內資金來港買樓，6萬個貨尾都不會是甚麼問題，所以大家對香港的樓價不用太悲觀，筆者相信下跌的風險已經很有限。