撤辣1周年 樓市旺市未旺價 全港私樓市值跌$4800億 人均業主身家貶值$47萬 [香港經濟日報] 2025-02-21

上年度財政預算案全面撤辣至今1周年，二手樓價不似預期，中原城市分區指數屋苑中，撤辣前有14個屋苑呎價不足1萬元，一年後再新增12個呎價低於1萬元屋苑，跌幅4至21%不等，佔成分屋苑近兩成。

據本報統計，以中原約140個城市分區指數屋苑計，去年財政預算案前，當中有14個屋苑成交呎價不足1萬元，荔枝角美孚新邨、天水圍嘉湖山莊等10大藍籌屋苑亦榜上有名。

1年過去，14個屋苑呎價並未因撤辣受惠，反而按年進一步回落約2%至16%，以屯門海翠花園跌幅最大，而荃灣荃威花園呎價更失守7,000元，按年跌幅達13%。

另外，撤辣1年後再添12個屋苑呎價低於1萬元水平，均價較1年前回落4%至21%不等，而且悉數為新界屋苑，包括元朗尚悅及蝶翠峰、東涌映灣園等，反映新界區屋苑樓價最受壓。

新界受壓 元朗蝶翠峰跌21%最多

以元朗區為例，月內因為區內有新盤開售，凍結購買力，致近期二手交投明顯放緩，二手成交暫錄不足40宗，按月回落約14%。當中均價低於1萬元成交佔近4成，而且不限於單幢樓，大型屋苑亦不例外。區內代理指，正因為目前以用家主導，傾向以價平單位入手，而外區同期不少新盤定價300萬、400萬元，令放盤業主不無壓力，叫價較保守，令呎價偏軟。

而新加入呎價低於1萬元的元朗蝶翠峰，3房連儲物房戶呎價僅7,000餘元，造價為同類戶型近1年以來低位。市場消息指，成交為15座中層G室，實用面積751平方呎，剛以570萬元易手，呎價7,590元，造價為同類單位近1年低位，同時亦較銀行網上估價低約7%至1成。

而同區尚悅本月暫錄1宗成交，為3座低層H室，實用面積440平方呎，同類單位去年造價約450萬至460萬元，現上址以428萬元成交，呎價9,727元，年內樓價回落逾5%。

另東涌映灣園3房呎價再度失守9,000元水平，同時亦躋身呎價不足1萬元屋苑之列。市場消息指，成交為2座中層H室，實用面積956平方呎，套3房連多用途房間隔，據悉單位放盤近半年，叫價約900萬元，現以800萬元獲用家承接，呎價8,368元。

至於同期10大屋苑在撤辣1年以來，僅鰂魚涌太古城及牛頭角淘大花園均價錄升幅，前者升幅最大達7%，惟呎價仍低於1.5萬元以下，如最新近成交的寧安閣低層G室，實用面積530平方呎，兩房戶，以約680萬元承接，呎價僅12,830元，即使為月內少數「6字頭」成交，但上址造價已較去年1月同座、同層及同面積的F室成交價648萬元，高出約5%。

10大屋苑同期 太古城淘大報升

另除沙田第一城呎價無升跌外，其餘屋苑均價年內跌價約1%至8%，以鴨脷洲海怡半島、泓景臺年內跌幅最大。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，全面撤辣後樓市氣氛略為改善，去年一、二手私人住宅市場成交由首季平均每月2,873宗，至第四季成交達4,554宗。撤辣後計，整體私人住宅買賣按年升32.7%，惟撤辣近1周年，樓市仍旺市未旺價，成交量明顯增加，但成交價卻未見上升，可見撤辣力度未夠。

政府將於下周三（26日）發表新一份財政預算案，他期望會推出振興經濟措施，再為樓市帶來正面刺激作用，激活物業交投量，樓價回穩。