換地補價落實 助推動北都提速 [香港經濟日報] 2025-04-23

洪水橋/厦村達成首宗原址換地，背後政府及發展商各有何盤算？對於政府而言，首宗個案期望能夠起示範作用，帶動發展商個案，而發展商則希望趁地價平補充土地儲備，達至貨如輪轉。

恒地 （00012） 、新地 （00016） 達成洪水橋首宗補地價，涉資約16.68億元，每平方呎補地價約1,400多元，即使連同2.8億元的政府休憩設施工程成本，總地價不足20億元，每平方呎樓面地價不足1,700元，比起政府去年公布標準金額補地價作粗略計算，估計要25億元補地價，換句話今次屬於「八折價」。

發展商趁平增土儲 助貨如輪轉

對於政府而言，願意接納相對較低的補地價金額，除了顧及過去一年樓價地價進一步回落，當局現時處於財赤，原址換地除了令政府提前收到地價收入，還可省略一部分收地賠償、平整土地開支，對政府現金流有幫助。

以上述個案為例，佔地17.9萬平方呎，以最新收地賠償價每呎1,032元，收地價便達1.8億元，連同節省了平整土地的成本，估計政府可節省到超過2億元成本。相對若果不達成補地價，採用收地，相隔幾年後再公開招標，所收到的地價收入恐怕亦未必更為理想。

同時，作為洪水橋首宗補地價個案，當局亦希望有個「好開始」，拋磚引玉促成其他補地價，除了傳遞出政府重視北都，希望加快北都發展的姿態，首宗補地價金額亦對日後其他洪水橋補地價，以至即將在下半年片區項目的指標作用，有助其他有意參與的發展商「計數」。

至於發展商方面，雖然現時樓價仍處於低位，但隨着減息周期開始，樓價有機會回穩，現時反而可以趁地價平補充土地儲備，特別是過去幾年發展商曾經在地價高位買地，現時低價買地既發揮「溝淡」作用，亦做到貨如輪轉，將資金投入有盈利空間的項目。

洪水橋/厦村屬於第二個展開原址換地的北都新區，目前接獲7宗個案換地申請，分別有1宗成功、1宗失敗換地申請，最關鍵是位於市中心地段的洪水橋32區4幅商業地，目前政府正在檢視放寬住宅用途比例。

未來市中心地段4地 成焦點

發展局在去年2月啟動洪水橋第二階段原址換地申請，地政總署最終接獲9宗換地申請，包括一宗屬於餘下階段提早申請的個案，扣除其中1宗因為未達9成業權的門檻而被拒絕外，其餘8宗個案獲進一步處理，其中兩宗個案獲合併處理，實際上屬於7宗換地申請。

目前兩宗個案已有結果，一成功一失敗，成功的是恒地 （00012） 、新地 （00016） 的洪水橋第34B區住宅地補地價16.68億元，但另一宗由恒地獨自發展的天水圍站橋頭圍（洪水橋17A區）商業地則未有期限前完成補價，將被政府收地。

餘下5宗個案最關鍵是位於未來市中心地段的洪水橋第32A至D區的4幅商業用地，佔地約6.3公頃，地積比率8倍，可建樓面達到近550萬平方呎，同樣由新地及恒地共同持有。發展商曾經表達希望將其中4成樓面轉作住宅發展，最終政府回應容許2成樓面作住宅。

今年財政預算案亦提出檢視現存商業用地規劃，包括洪水橋區內商業用地，相信有關申請能否達成補地價，取決於有多少比例樓面可轉作住宅，目前4幅用地換地期限已經延至今年12月底。

至於另外一宗目前未有期限的換地申請則為億京位於橋頭圍的「4S汽車城」項目，計劃重建成逾1,800伙私樓。