捕捉樓市「轉角」機會 [香港經濟日報] 2024-11-25

今年樓市多項利好因素湧現，包括年初港府全面「撤辣」、香港銀行業兩度減息、施政報告放寬按揭上限、中央政府積極刺激經濟等。雖然樓價仍徘徊低位，但整體樓市已有頗為明顯的回穩迹象。

盡管近期股市表現似乎乍暖還寒，但其實經濟表現頗為穩定。例如政府統計處剛公布最新失業率，8月至10月經季節性調整的失業率為3.1%，雖然略高於市場預期的3%，但實際上依然處於低位。綜觀現時樓市情況，仍有不少準買家認為樓市已擺脫最壞時刻，而且更展現向上的趨勢。

按照筆者多年業界經驗，市況向好通常會出現以下特徵。第一，樓市交投量持續上升；第二，願意睇樓「尋寶」的買家愈來愈多；第三，愈來愈多業主收窄議價空間，不願劈價放售手中物業，令樓價漸漸企穩；第四，利好因素持續出現支撑樓市表現等。

其實自從施政報告公布之後，樓市交投的確出現反彈，以一手交投為例，根據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料，施政報告由10月16日發表至11月14日止的30日，全港一手成交量錄2,032宗，與公布前的30日錄得1,867宗增加近9%；至於期內一手成交金額高達279.7億元，按月急升約45%，升幅較宗數更為急勁。

美聯信心指數 企穩60點水平

二手方面，據美聯物業研究中心綜合土地註冊處買賣註冊登記個案並將全港劃分為130分區分析，10月份共有88區的二手住宅註冊量按月上升，即約67.7%地區上升。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，10月註冊個案一般主要反映9月市況。

簡單而言，不少買家早於減息前已偷步入市，相信反映10月市況的11月份數字會進一步上升。

值得留意的是，反映業主放盤心態的「美聯信心指數」最新報60.9點，按周跌約1%，指數企穩60點以上水平，可見業主進一步減價放盤的空間不大；至於「美聯樓價指數」最新報128.21點，按周升逾0.4%，連升2周，可見樓價正漸趨穩定。

或許有人認為，近期市場上展現劈價放盤的個案，但是其實很多這類業主急放的「筍盤」已被消化，現時很多二手成交已重返正常水平，有業主開始觀望後市，亦有投資者短炒獲利，已鮮見屋苑成交價持續下沉低位的情況。

正如文首所言，目前利好經濟因素紛呈，雖則不排除短期樓價仍然波動，但是只要新盤庫存慢慢回落，配合整體投資氣氛及經濟大環境進一步改善，屆時樓市將「見真章」，明年有可能「價量齊升」。