挽回市場信心是重中之重 [星島日報] 2023-10-25

香港樓市在過去數十年間經歷多次高低起跌，而今天引發樓價下跌的元兇，當然是持續幾年疫情首當其衝嚴重打擊經濟民生。處於樓市最前線的筆者，則看到今天樓市下跌與一九九七至二ОО三年最嚴重的一役中存在不同景象。

跌市情況與「九七」不同

回看九七年，亞洲金融風暴成為觸發本港樓市下跌的導火線，之後前特首董建華繼續推出「八萬五」政策，令潛在供應大增，樓市雪上加霜。

加上當時香港樓市處於「全民皆炒」的狀態，當年銀行借貸亦甚寬鬆，造就很多炒家出現，不過當年銀行的借貸息率非常高，自身資金不足的短炒買家在跌市中出現恐慌情緒，開始在市場上不理性地拋售物業，形成骨牌效應，樓價亦出現斷崖式下挫。

至於今天樓市下跌，翻查數據便可發現，目前全港沒有按揭貸款在身的業主，佔住宅總存量近七成，加息的壓力其實並沒有想像般大；而其餘的業主，整體按揭比重亦不會超過五成。毫無疑問，接連加息對部分置業人士帶來影響，但畢竟借貸利率遠低於九七年時期，構成的影響亦難以與當年同日而語。

投資者低價減磅

然而，就筆者所見在今次的跌市中，市場仍頻繁錄得低價成交，主要來自兩個類別人士不計價地爭相出貨，當中包括持有一定數量物業的投資者，在銀行接連加息及市況回落的時候，需要以出租的租金作補貼來應付銀行供款，但現時銀行息口高企，即使租金上升亦未能抵銷增加了的利息開支，所以部分面臨資金壓力的投資者會不惜一切地減持，以減輕自身財政負擔。

此外，在本港置業的內地人士，大部分並沒有承造按揭，當出現資金周轉需要時，亦會毫不猶豫地以低價出售物業，期望可以盡快套現，取回資金作應急之用。筆者認為，上述這些業主不計較價位頻繁出貨，進一步動搖市場信心；而且在市況未有任何改變下，這類拋售個案只會愈來愈多，形成惡性循環。因此，政府必須短期內在房地產市場推出多方面的措施，加以扶持，穩定人心，讓市民對樓市的信心恢復，才可以回到健康發展的軌跡上。