按揭優惠抵銷加息衝擊 助樓市復甦 [香港經濟日報] 2022-11-23

本地銀行進入加息周期後，市民置業意慾及信心均受打擊，一、二手樓市交投明顯轉靜，可見銀行按揭取態對樓市影響頗深遠。是次，有多家中小型銀行增加按揭優惠搶客，相信有助樓市復甦。

銀行接連2次調升最優惠利率後，H按（以HIBOR計價方案）鎖息上限由9月初的2.5厘，上調至近期的3.125厘，個別銀行甚至調升至3.375厘，以貸款額400萬元計，每月供款上升7%至10%，置業人士入市態度變得審慎。是次中小型銀行帶頭將鎖息上限下調0.25厘。同時又提高現金回贈金額，變相可抵銷加息衝擊。

或掀漣漪效應 其他銀行跟隨

過往經驗，每年年底會是銀行搶按戰的緊張時刻，銀行普遍在12月推出新按揭優惠，為來年按揭業績作準備。而且過去銀行按揭爆發搶客戰均由中小型銀行帶頭，因為中小型銀行網絡覆蓋率不及大型銀行，只能靠格價戰搶客。

是次中小型銀行增加優惠吸客，相信會引起漣漪效應，其他銀行有機會作出回應，為市民入市提供有利環境，帶動樓宇買賣量回升。

即使有市場人士估計，銀行之間重現大規模減價戰機會不大，但今次中小型銀行的取態，反映銀行界仍然積極爭取按揭，未有「落雨收柴」，對於樓市氣氛亦屬好事。

另一方面，近月樓價回調後，銀行網上估價陸續下挫，10大屋苑網上估價連跌3個月，對置業人士構成困擾。而銀行增加按揭優惠，反映銀行目前對按揭市場仍然積極進取，向市場發出正面信息，有助提振置業意慾。

花旗銀行昨發表2022年市民置業意向調查報告，有關調查在9月透過隨機抽樣電話訪問及街頭訪問形式，訪問共逾1,000名市民，有約51%受訪者認為未來12個月樓價會下跌，較去年同期激增26個百分點，並首次突破5成。反觀，看好樓價比例跌至12%，按年同期減26個百分點。

由於樓價回落，調查亦發現，雖然有16%受訪者認為，現時已屬置業好時機，比例創近10年新高，按年同期大增10個百分點，惟只有約15%受訪者有意入市，置業慾只按年同期多2個百分點，仍低於2020年錄17%水平。

15%有意入市望樓價再降17%

當中，有興趣置業的受訪者，逾6成期望樓價平均下調17%，至理想水平再打算入市。

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊指出，不少受訪者認為已屆入市好時機，惟未能轉化為入市意慾，反映市民仍在觀望樓市會否進一步下跌，以及入市計劃受個人財政、經濟狀況和息率走勢影響。

她直言，息口上升是影響樓市最大負面因素，加重市民供款負擔及通過壓力測試的難度。而美國聯儲局持續加息，香港銀行也具有上調最優惠利率（P）壓力，料本港銀行至明年第二季仍會再加息共1.125厘，即合計調升P共1.5厘，令實際供款按揭利率升至4厘。

事實上，加息無疑削弱市場購買力，打擊樓市交投，令樓價反彈乏力，以實際按息，由現時錄2.875厘，升至4厘計算，一個售價600萬元住宅，如買家借9成、還款期30年，每月供款將由23,525元增至27,070元，增幅15.1%。

李貴莊補充，該行預計樓市尚存在調整空間，樓價將由去年歷史高位回落20%，最快至明年次季見底，而港府有機會於明年公布的財政預算案放寬部分辣招，以刺激置業需求及避免負資產情況出現。