按息回升50屋苑「供平過租」差距縮 [香港經濟日報] 2025-07-21

私樓租金雖續升，惟過去一個月銀行同業拆息（HIBOR）反覆，最新按息2.37厘，較上月低位回升半厘，50大屋苑「供平過租」差距收窄至24%。分析認為，大趨勢仍是供平過租，對下半年樓市感樂觀。

受暑期租賃旺季推動，私樓租金反覆上升，50大屋苑中近6成租金按月上升，預計未來1個月趨勢仍會持續。不過，隨着套息交易增加，本港銀行結餘由上月超過1,700億元，近期回落至約864億元，銀行同業拆息反覆向上。

以一個月拆息計算，上周五（18日）已經回升至1.07厘，相較今年低位0.52厘（6月17日）回升55個點子，即以H（Hibor）加1.3厘計算的拆息按揭（H按）最新供樓息率升至2.37厘，相比本報上月中統計按息1.82厘，高出超過半厘。

鰂魚涌南豐新邨 估算供款1.33萬

參考最新50大二手屋苑最新樓價、租金計算，假設單位面積為500平方呎，以6成按揭、30年還款期計算，現時全數50大屋苑仍然全數屬於「供平過租」，不過相較6月份統計時（6月17日），供款低過租金的差距明顯收窄，由上個月的平均低29%，收窄至24%，普遍原因受供樓利息上升影響。

當中「供平過租」超過3成的屋苑，由6月份有多達4成或22個屋苑，減少到現時只有10個，佔整體比例跌到2成，有個別屋苑供款較租金差距更收窄至不足1成。至於若果以7成按揭計算，50大屋苑則有49個屋苑屬「供平過租」，差距由上月17%收窄至11%。

當中6月份屬於「供平過租」最明顯的鰂魚涌南豐新邨，最新估算平均供款1.33萬元，相較上月1.18萬元上升13%，但相對租金維持在約2.1萬元水平，令到「供平過租」的情況由上月46%收窄至37%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，雖然近期拆息回升，但比今年初相對仍低，認為輕微的升幅對大趨勢影響不大，整體仍然是「供平過租」，特別是樓價未見明顯上升，而租金相對硬淨，所以拆息少許反彈，導致供樓跟租樓差距收窄屬於正常。

代理料樓價連升3個月 樓市見底

他整體看好樓價已經見底，特別認為差估署4月及5月私樓樓價指數微升，相信6月份仍然有機會上升，連升3個月應是樓市見底，再加上今年美國仍有機會減息，對下半年樓市樂觀，但預期樓價平穩而非大幅上升。