按息全綫升 供樓負擔達73% [香港經濟日報] 2022-09-23

隨着本港大型銀行宣布加息0.125厘，不論新客、舊客的按揭息率，同步上調0.125厘，最新二手最優惠利率按揭（P按），實際按息升至2.725厘，供樓負擔比率達73%水平。若果以每500萬元貸款計算，每月供款增加318元。

市場預期，在香港正式進入加息周期後，預計年底前樓價將再跌5%。

滙豐、恒生 （00011） ，中銀（02388） 等，宣布上調優惠利率（P）0.125厘，當中滙豐將P由5厘調升至5.125厘，今次加息無論新舊按揭客戶，無論H按、P按均會受到影響。以新造P按為例，現時大行定價為P減2.4厘，由於P由5厘升至5.125厘，令到實際按揭由加息前的2.6厘，亦升至2.725厘。若果以每500萬元貸款額、25年還款期計算，每個月供款將由22,684元增至23,002元，增加318元或1.4%。

二手樓價 今年已下跌約7%

至於H按方面，按息為H加1.3厘，但一、二手市場的「封頂息」略有不同，一手維持「P減2.5厘」，最新實際按息為2.625厘，月供22,747元，較舊按息多316元；而二手則為「P減2.25厘」，最新實際按揭達2.875厘，月供23,387元，較舊按息多321元。

另外，如果以1,000萬元貸款額計算，最新P按供款為4.6萬元，較加息前增加636元；而一、二手H按供款則分別增加至4.55萬元及4.68萬元。

隨着按揭供款上升，市民供樓負擔壓力亦相對增加，按照最新二手平均樓價846萬元，以7成按揭、25年還款期及最新2.725厘按息計算，每月供款27,244元，相較最新私樓家庭月入中位數3.72萬元，供樓負擔比率達73%水平。

受到加息、疫情及經濟疲弱等因素夾擊，今年至今二手樓價反覆下跌約7%，綜合市場預期，在香港正式進入加息周期後，預計年底前樓價將再跌5%。

梁志堅：需盡快開關帶來新動力

當中會德豐地產主席梁志堅認為，本港銀行跟隨美國加息，屬市場預期之中，樓價亦會輕微回落，並對市場帶來心理影響，打擊投資者的入市信心，但對用家影響不大。他又指，本港需要盡快開關，為經濟帶來新動力。

而中大經濟系副教授莊太量認為，雖然本港樓價不會懸崖式大跌，惟上車盤造價或會下跌約5%左右，部分急沽貨的移民盤造價將低市價1成；中原集團主席施永青則指，息口上升幅度少於預期，但現時樓價下跌的勢頭持續，估計第4季將再跌3%至5%。