投資通關潛力盤 [香港經濟日報] 2023-01-06

中港逐步通關，樓市似乎有少許起色，而在大額物業投資市場上，通關會帶來新需求，惟從投資者角度，息口持續高企，投資者入市態度仍偏向審慎。

去年逾億成交93宗 金額跌45%

近期市場上最焦點新聞，肯定是內地放寬防疫措施，將於2023年1月8日，結束長達近3年入境隔離和核酸檢測等嚴格措施，也意味着香港和中國大陸續步恢復通關，對營商人士來說，始終是利好消息，畢竟不論在商業、旅遊等範疇上，中港關係極為密切，對商業市道肯定有一定刺激作用。

通關對大額物業投資，會否亦有大幅推動？先回顧2022年數字，據戴德梁行資料，去年非住宅物業投資市場氣氛（金額超過1億元的成交）未見活躍，全年（截至12月9日）暫錄93宗大額成交，總成交金額較前一年跌約4成半至546億元，當中交投量集中在上半年。物業類型方面，防守性較強的工業物業和地盤仍相對較受投資者追捧，主要受惠於物流倉庫、數據中心和凍倉等新經濟的需求。

近3年大手買賣市場受疫情衝擊，畢竟在封關狀況下，商業活動大幅放緩，但若按近3年走勢，2022年下半年大手買賣明顯下跌，特別是第四季，成交下挫更甚急。若觀乎近3年，租金表現弱、疫情起伏等大致變化不多，2022年下半年急跌的主要原因是息口明顯上升。

本港低息環境持續多年，成為投資市場最大利好之處，當借貸成本低，本地投資者、外資基金均可利用此優勢入市。惟美國開始加息，而本港息口由最低1.4至1.5厘，升至目前逾3厘，現時美國聯邦基金利率為3.75%至4.00%，市場預期今年初會加至5%至5.25%左右。

核心區商舖酒店 投資者熱選

大手工商物業的買家，絕大部分為投資者，他們主要看重回報率，當息口持續上升，買物業成本再上漲，入市興趣自然下降，預計除非美國方面的加息步伐及幅度均有望接近完結，否則若維持相對高息水平，對投資物業市場來說仍屬不利。按目前息口水平，投資者會尋找兩類物業，一是回報率達4%或以上，二是具增值或資產價格具上升潛力的物業。

近兩年表現優異的工廈，相信因回報率較高及出租率穩定，仍會有不少基金留意。不過，隨着過去兩年多幢工廈獲外資基金承接，市場上可買貨源減少，而通關對工廈的推動力亦較低，相信工廈交投較為平穩。

中港通關，預計率先推動是旅遊相關的物業，換言之，商舖及酒店預計是最直接受惠，可以預計待內地疫情回穩後，旅客今年將逐步重返，而近兩年一片死寂的核心區舖位，預計租務會明顯反彈，換言之，亦會引來投資者留意。同時間，近兩年酒店經營出現困難期，更有個別酒店易手，轉作本地住宿之用，而隨着通關，內地客來港旅遊，酒店入住率定會大幅改善，投資價值亦重現，相信核心區舖位及酒店兩項目成投資者熱選，特別近兩年兩項物業價格已有調整，投資者入市可寄望價格回升。

至於以往是投資市場最熱選的商廈，通關後商務往來加快，內地企業亦可趁機來港開業，亦是通關後較受惠的物業。不過，目前商廈空置率高，而未來兩年供應亦多，樓面太多不易消化，租金亦難反彈，投資者興趣自然較低，預計明年也難成投資焦點。