投資移民+減息 工商舖下半年看俏 [香港經濟日報] 2024-01-15

過去一年工商舖投資市場淡靜，中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，受積壓的一手減價戰，再加上個別投資者急於沽貨，上半年市道受壓。相信隨着息口回落、投資移民政策推動，加上價格跌至吸引水平，買家反彈，全年走勢先跌後穩。

據中原工商舖數字，2023年錄得約3,500宗水平，對比2022年有約兩成跌幅，更成為1999年後最低；年內總成交金額錄得約678.4億元，全年下跌同樣達兩成。

工商新盤將推 市場料添壓

對於2024年，潘志明分析，上半年仍有不利因素，包括高息環境持續，而他指出，多個工商一手新盤即將推出，對市場造成一定壓力。由於不少工商物業發展商、基金先後於2017至2019年旺市時，購入地盤發展商廈、工廈，至今已成現樓待售，「由於市況仍麻麻，發展商始終要沽貨套現，故要大幅減價，甚至蝕賣。」

以近期億京部署推售荃灣沙咀道39號項目為例，消息指，初步發展商定價每呎約1萬元起，提供折扣後，呎價低見6,000餘元，低同區市價約3至4成。

潘志明認為，若一手推售時定價低，最終會令二手物業價格下跌，「一手有優勢，項目設備全新，單位樓底高，定低價再以優惠配合。很多持貨的投資者，因息口成本太重，亦有沽貨壓力，導致二手物業亦要降價。」

所謂危中有機，他分析，上半年市況或許仍較弱，預計下半年將有改善，聯儲局表示有機會考慮減息，若息口回落，便開始吸引投資者，「工商舖旺市出現，通常是息口低，投資者願意買物業收租，而非把資金放銀行做定期。此外，資金充裕包括中資、外資流入才形成氣氛熾熱。只要息口回落，便可重新釋放資金，令交投量回升。」

工廈出租率高 防守強

另一重大利好消息要數政府最新公布的投資移民計劃，容許在香港投資3,000萬元或以上的合資格投資者，可透過相關計劃申請來港，當中非住宅物業亦包含其中，上限為1,000萬元。他預料，新政策將推動更多投資移民申請者入市，令市場買賣氣氛更見熾熱，當中以中細價物業最為受惠，預料全年工商舖買賣會錄得約4,700宗水平，涉及買賣金額料達850億元，按年反彈2至3成。

潘志明認為，現時核心區甲廈、舖位價格跌幅非常深，達吸引水平，故商廈漸吸引用家入市。3大範疇上，他較看好核心區舖位，「如近期銅鑼灣3宗舖位買賣上，價格已較高峰期跌5至6成。值得留意是旅客重返後，熱門地區始終最受旅客歡迎，因此核心區舖位反彈力度最高。」至於工業方面，他謂因工廈出租率較高，本地中小企使用工廈情況不變，防守性仍較高。