投資物業要訣：情境管理 [香港經濟日報] 2024-01-26

有朋友對眼前樓市表示很擔憂，筆者回應樓市下跌當然不是一件好事，但如果是長遠投資的話，亦絕對不是等於世界末日。

現在不需要賣樓的人，其實並沒有損失的。如果持有的物業是收租中的話，根據差餉物業估價署的數據，租金已連升10個月，租金累計漲幅7.6%，也不太影響心情。如果未買樓的話，當下環境完全對你來說是一個美好時光，因為現在買樓得到幾年前很大的折扣，如果不買樓，你手上的資金在定期上一樣可以收到高息，即是說所謂樓價升跌對每個人來說因情境不同，處境亦不同，事情的好壞在乎你在甚麼情境。

投資其實是「情境管理」，很多評論都沒有弄清楚當事人身處甚麼情境就作出評論，其實十分膚淺！很多人評論投資是否成功，都是將其買入價當是眼前當刻賣出去而作評論的，但是實際上沒個人賣出樓的意願，時機和情境也不同，他怎能代表別人現在賣出？

很多人忽略買入機會和金錢的成本都是一個價值，許多時在樓價跌了之後，其實有關價值還未蝕的，因為再進入市場很大機會一樣要付出這些價值。樓價跌當然不幸，但只是兩個時間點反映的價格，很多時未等於你買的單位的真正價值，更加反映買入單位的入市「機會成本」。

買房地產的可貴是因為比不少股票「能持續性投資」，大多數都是不需要承擔中途換馬的「二次機會成本」，所以能夠「投資時間愈長，回報愈佳」，很多人不斷貨如輪轉好像很風光，其實是不斷付出新的機會成本和風險，當市場受考驗的時候他們受的衝擊就很大。

跌市沽貨 利益低過入市成本

買物業為何愈「揸」愈賺錢？因為其很多時都不需要付出二次機會成本和風險就可以持續增長，所以中途受到市場衝擊的時間裏，持有房地產是穩陣得多。

樓價跌的時候，賣樓通常只有兩個原因，一是遇到更好的「貨」可以換，二是經過市道考驗之後發現原來自己入錯貨，那就止蝕離場吧。樓價跌的時候大多數是不需要理會的，因為並沒有跌得多過入市成本。樓市辣招令到入市成本加大，所以令到大部分精明的業主都不願意放盤，因為賣出樓的利益是低過入市成本，同樣的道理，如現在跌市中賣樓亦要三思「入市成本和機會」這個因素。

有些物業有錢都買不到的，例如一些豪宅就是好的例子？

遇上市道考驗的時候，我們應該要管理自己的情境，例如有些物業會否轉為收租呢？一些危險的情境，例如高槓桿或者銀行會否需要在生意上要你補倉，這些都需要做好準備的，管理和準備好面對情境，其實才能面對好考驗。