投資攻略｜陽光葉美齡：消費結構轉變民生區商場仍具挑戰 [香港經濟日報] 2026-06-22

整體消費市場有改善，陽光房地產基金 （00435） 財務及投資者關係總監葉美鈴認為，市民消費模式及習慣均有結構轉變，令民生區商場仍面對挑戰，商戶開業有多種考慮，而租金因素並首位。

陽光房地產旗下最新整體零售租用率為89.6%，對比寫字樓組合略低，零售平均現行租金每平方呎63.9元，按年下跌2.6%。

至於其中兩商場，續租租金負增長為9.0%及10.7%，葉美鈴指出，情況反映即使整體經濟氣氛改善，市民消費模式改變，影響了租金表理，「例如市民北上消費，已漸成常態，無疑影響留港消費金額。」此外，年輕人消費情況亦與以往不同，「例如他們更重視其他生活模式，例如到健身中心，或增加網購，逛商場購物似乎減少。」

隨着消費模式改變，營商環境仍有困難，她指民生區商場尚有挑戰，最明顯是商戶開業興趣，比以前降低，「餐廳數字雖沒有明顯減少，但他們以往可能同一地區，開幾間餐廳，重視整體生意。如今會非常審慎，着重單一地點盈利情況，否則不考慮。」

上水中心 「銀行街」穩健

以往不時有餐廳不敵高昂舖租導致結業，隨着近年商舖租金明顯調整，她指整體而言，舖租對餐飲業來說，租金普遍不足2成，其他因素更令他們變得審慎，「很多商戶向我們反映，開餐廳首先睇生意是否有盈利、其次人手不足成重要問題，再之後是食材及運輸成本，第4才是租金開支。」

要維持民生區商場生意穩定，葉美鈴提到，個別行業仍理想，如上水中心地下多個商舖成為「銀行街」，業務穩健，「5間銀行作租戶非常穩定，始終上水鄰近內地，故很多內地客前來銀行開戶口。」

基金旗下另一商場項目為大角咀奧運站「西九匯」。集團於2023年以7.48億元購入商場，總樓面約6萬平方呎，樓高3層，商場舖位面積由120至2,000平方呎，合共涉約50間舖。集團早前投放約450萬元進行翻新，包括入口、增加公用空間座位等，年初完成工程。

西九匯完成翻新 出租率近9成

截至今年3月，商場出租率已接近9成，租金水平每平方呎42元。租戶組合上，以教育行業佔逾半，包括教學中心、跳舞教室等，另引入新餐飲包括咖啡室、意大利餐廳等，以及社區服務商戶，「以教育行業為例，家長非常着重子女學習，便不受北上消費影響。」與購入商場時比較，畢竟當時租金處高水平，包括地產代理行租金偏高，故整體現時仍低於3年前。經過重新整理租戶組合後，現租客更多元化，希望可再引入服務行業包括醫務所等，商場防守力可進一步提高。