投資攻略｜萊坊：九龍區甲廈供應將見頂料租金未來數年趨升 [香港經濟日報] 2026-08-24

九龍寫字樓區近十年發展成熟，租金亦經歷起跌。萊坊認為，企業對九龍區甲廈需求有增無減，而供應快將見頂，租金止跌，未能數年可每年穩步上升。

萊坊九龍寫字樓團隊成立十周年，回顧市場轉變，九龍區目前空置率約14.5%，表面上較十年前升1倍，萊坊大灣區董事總經理麥健偉解釋，實際上整體九龍商廈佔用情況比十年前理想，十年前九龍甲級寫字樓總存量約2,850萬平方呎，現在已增至約4,520萬平方呎，增長接近六成，主因供應多，十年來東九龍甲廈存量接近翻倍，而西九龍亦發展快，令租戶擁有更多選擇及更大的議價能力，「實際被佔用的面積，仍淨增加逾1,200萬平方呎，說明需求並未消失，只是供應來得更快。」

至於租金方面，萊坊九龍區執行董事及主管吳志峰指，近十年租金已跌約3成，主因供應增加，租客亦因應市況轉變，在揀選寫字樓選擇多，「每年平均有200萬平方呎落成，漸由業主市場，轉為租客主導。」

重現企業擴充查詢

近年無疑九龍區租金及出租情況受壓，但情況漸改變。萊坊統計，第二季九龍租務一半來自保險業，其他如科技、出入口貿易等行業亦有不少租務，雖然九龍各次市場的租賃條件仍有差異，但整體寫字樓租金已大致企穩。最大指標，是客戶要求明顯有變，「兩年前，我們的客戶查詢及租務，6成減樓面，4成不變，基本上沒有擴充查詢。今年企業查詢，終重現擴充樓面。」

展望未來十年，麥健偉指，九龍區寫字樓市場正進入轉折點，「2027年下半年起至2030年前，九龍區將幾乎沒有大型新寫字樓項目落成，市場將進入供應調整期。將有助空置率逐步回穩。」他料租金自今年起可回升，每年升幅約3至7%。

至於租戶租合上，行業結構近十年亦出現明顯不同。十年前最活躍的租戶以銀行金融、採購、電子科技、保險及航運物流為主。現時則以銀行金融、保險、電子科技、內地企業及共創空間領先。傳統採購及航運物流佔比下降，「除了環球經濟因素外，企業營運開始數碼化及人工智能化，成衣採購、船務不需要太多樓面。」

AI發展帶來新需求

科技日新月異，他提到電子科技行業，十年來性質轉變，對商廈要求也不同，「十年前涉及電腦、底板，企業需要租金便宜、樓面大。現在涉及半導體、芯片人工智能，需求轉移向電力夠，可24小時運作的高質素商廈。」吳志峰指出，AI發展一方面帶動高規格寫字樓需求，另一方面可能令部分企業縮減人均面積，但預計未來5至7年，AI相關新增需求有機會抵銷甚至超過傳統行業減少的空間，整體對優質甲級寫字樓屬中性偏正面。

麥健偉認為，過去十年是九龍供應過剩與租金調整期；未來十年將進入供應放緩、租金回穩、行業升級及分區分化的新階段。能夠配合金融科技、內地企業及AI相關需求的優質物業，將在下一輪周期中佔據更有利位置。