投資攻略｜萊坊麥子興：市場資金充裕商廈改學生宿舍勢增 [香港經濟日報] 2026-06-15

萊坊投資部執行董事及大中華區私人客戶主管麥子興指，本地及外資近來相繼入市，反映市場資金充裕，推動下半年成交續旺。學生宿舍熱潮未減，他指可供買賣酒店盤減少，投資者將轉向吸納商廈作改裝。

據萊坊統計，截至5月，逾億元非住宅買賣，包括商廈、舖位、工廈及酒店，總成交金額逼近300億元。

麥子興分析，整體大市基本因素改善，金融業復甦成關鍵，「大量新股集資上市，很多資金留在港，令按息沒有上升，帶動物業投資氣氛。」他提到，金融業轉旺，據該行統計，中環超甲廈租金，近一年升12%，企業增聘人手下，中半山住宅甚至缺盤，也反映經濟轉好。

資金方面，一方面內地資金湧入，包括內地富豪，以及各類人才計劃，令香港有新動力，此外，亦有早年移民人士回流，故整體氣氛改善，「成交開始增加，投資者會覺得不要執輸，加快入市決定。」

留意息口走勢 或成投資市場隱憂

後市上，他認為要留意環球局勢，「戰爭對香港影響不大，但美國減息機會低，屬市場較大隱憂。」此外，成交增加，但整體上他認為工商物業價格上升仍有阻力，因很多銀主盤排隊待沽，過度借貸投資者仍要大幅降價沽貨。

買家方面，市場資金非常充裕，外資基金近期開始入市，如新加坡偉合資本，購入大角咀全幢甲廈，將改裝學生宿舍，「對新加坡基金來說，當地物業價沒有調整，同時香港已累跌不少，故開始留意香港市場，其他地區如美資基金，亦部署入市。」同時間，他提到本地資金亦強勁，在資金充足下，大手買賣續旺。

各類物業上，商廈交投加快，他認為不論投資者及用家亦有入市，如鷹君購入金鐘力寶中心作投資，大新銀行購黃竹坑偉華匯多層，相信核心區已有支持位，價格平穩，幕前部分地區空置率高。如早前策劃推售觀塘四洲集團大廈，呎價4千元即短短幾日沽清，「後來價格稍提升，銷售又放緩，現階段商廈價格難升，但相信已見底。」

商舖取決銀碼 租金有壓力

商舖市場上，他認為取決於銀碼，如細碼舖位成交加快，「因舖位回報率開始有4至5厘，投資者以全現金交易，比銀行收息高。但去到機構投資者層面，仍缺乏興趣投資商場。」他指，市民北上，加上網購加深，電商直送貨品到消費者家中，實在衝擊傳統商舖，故不利舖租及價格上升。

近一年投資市場焦點盡在學生宿舍上，麥子興分析，宿位因嚴重短缺，需求強勁，對投資者來說回報率不俗，「最重要是現金流，每次收一年租金。學生喜歡宿舍氛圍，家長亦有信心，因此長遠需求仍樂觀。」他提到，酒店改裝最直接，全因營運成本較低，「酒店房價不算高，被網上酒店訂房平台抽佣2至3成，再加上營運人手成本佔5成，利潤不及學生宿舍。」

他提到，涉及酒店全幢買賣及租賃均非常暢旺，下半年仍會出現，但隨着酒店盤源在過去一年多被吸納得七七八八，財團轉向商廈埋手作改裝，料相關個案增。至於是否合適改裝，他認為要視乎商廈間隔，而工程涉及時間、利息開支等，「不論商廈及酒店，位處九龍區鄰近港鐵站，交通方便，便具備改裝學生宿舍基本條件。」