投資攻略｜奧雅納王兆麒：經濟復甦難助商廈租金回升 學生宿舍成出路 [香港經濟日報] 2026-05-18

整體寫字樓空置率仍然高企，奧雅納董事、東亞區資產管理負責人王兆麒認為，商廈業主難以奢望經濟復甦租金便能夠自然回升，應另覓出路轉型，改裝成學生宿舍、實驗室及低空經濟等用途。

王兆麒指出，雖然近期商廈淨吸納量有所改善，但空置率仍然維持在18%，未來兩年仍有大量新供應，但整體市場存在激烈競爭，核心區如中環有輕微回穩或微升，但非核心區如港島東、九龍東租金仍然有機會受壓。

租客追求優質物業 舊商廈吃虧

「現時租客是Flight to Quality（追求優質），高質素、擁有綠色認證的商廈，租賃就相對穩健，較舊物業就相對吃虧。」王兆麒稱，現時市場活躍的買家或租戶，包括內地企業、大學、教育機構，業主要針對這些買家，要強調綠色認證、交通便利、採光好及配套齊全等賣點。他又指出，現時寫字樓市場高企的空置率，不會在經濟復甦時自動填滿，過去一段時間2010年至2016年工廈轉商廈，許多空間最終用作食肆、零售、寫字樓等非原有用途，核心仍是租金問題。

現時東九龍區商廈空置率高達2成，租金亦較高峰期大幅回落，王兆麒認為，業主不能夠坐以待斃，期望隨着經濟好轉，租金能夠慢慢重回高峰期，「這個是奢望，我不空間認為會自然發生，商廈業主一定需要做些事去幫助轉型。」

王兆麒提出3個替代方案去應對市場新興需求，轉型需考慮成本、規劃、地契調整及硬件限制。例如當下最熱門自然是學生宿舍，他預計，未來兩三年供應雖有增加，但扣除後仍短缺超過3萬床位。大學學位擴張，加上地緣政治因素，內地及非本地留學生湧港，再加上政府政策支持，鼓勵投資者或營運商將寫字樓或酒店轉型，但面對的挑戰是改裝成學生宿舍的轉型成本相對較高，業主未必願意大規模投資。

另一個潛在需求是實驗室空間，由於政府政策推動創科發展，聚焦生命健康科技、人工智能與機械人、先進製造及新能源等，市場對於實驗室需求大。王兆麒稱，河套、科學園等項目實驗室出租情常理想，半年內由5成升至8至9成，而且實驗室空間呎租可以達30多元一呎，相較寫字樓租金高出不少，轉型後回報明顯提升。

至於商廈改裝成實驗室空間的條件，則包括樓底要求較高，理想去到8至10米，或需要打通兩層樓面，而一般相關企業租用的面積亦達逾萬平方呎，同時排水及通風系統亦相當關鍵，濕實驗室則需要設有過濾系統，大廈內亦不宜有食肆。王兆麒相信，改裝成實驗室需要一定開支成本，但會較全新建設便宜，並預計租金升幅足以回本。

低空經濟 次級商廈可迎商機

同時，港府亦在推動低空經濟發展，包括無人機送藥、送餐、醫療救急等。他預計，乙級或丙級商廈，或者活化工廈可考慮作停機坪/配套空間，只需簡單改裝，配合地契或規劃調整，便可以加快利用現有未有善用的資產。其他潛在方向，還包括奢侈品、藝術品等高價值儲存空間等。