投資如何敗中求勝 [香港經濟日報] 2024-06-07

1997年至2003年算是香港樓價跌幅最大的時期了，投資房地產究竟如何翻身以患為利呢？本文是送給投資不順利的讀者。

筆者不是富翁，真正有錢人的財技我其實欠奉，亦自愧不如，但是正因為我的資質平庸，個人的經驗可能是對普通人有較大的參考價值的。

2003年香港樓市可以說是跌到低谷，對比高峰的時候最多總共跌了超過6成，但是筆者仍然堅持保留10個左右的單位繼續投資，因為我認為樓市的本質始終需要與通脹掛鈎及平衡的，社會只要一日有通脹，樓市就不會太差，這個看法筆者到現在仍沒有改變，更重要是樓市的財富效果不只在樓價升跌，還有其他幾項財富效率本質，縱使房價穩定不大升，多個財富效應一樣可令投資者得益。

筆者這個看法是正確的，在20年後我由原來持有的10個單位，在完全沒有短炒的情形之下，已可增長到持有50個單位左右，對於小康之家的個體戶來說算是走對了路。

在房地產投資來說，可追求10年左右是「翻身期」，希望10年後打造另一番面貌，往往只是3至5年可達，每次的環境和前因都不同。但因大多數樓價也是跌兩成左右，這時間應付綽綽有餘，亦合乎筆者曾說的每個人都有「一生三宅」的機會。

縱使樓價跌 繼續供樓等同租樓

除樓價外，買樓自住或者收租亦是一個很好的儲蓄計劃，每個月供樓其實就是在按揭的分期付款中還錢給銀行，終有一日會供完的。如果是需要租樓的人，買家其實更加是賺了租金，不單只是節省了眼前的租金，更加可以省下未來加租的幅度。假設租樓的人沒去買樓，不單只要支付現在的租金，更要付出未來調升的租金，而且是「沉沒成本」。相反買樓收租，不單收到眼前的租金，將來加租亦可以享受到的。

當然很多人和筆者一樣，除了供樓之外，亦不斷恒常儲錢做首期，一個本來租樓的年輕人縱使買樓後樓價跌了，持續供樓只等同交租，而他其實也可有能力繼續儲蓄另一個首期為下一個物業做準備。

過去20年筆者都是不斷穩定去工作，所以在不同的時間不斷有物業供滿了，亦因此令到我可以繼續增持新的物業，同時仍然獲得銀行借貸，當然和前文一樣，事業對投資很有幫助，雖然筆者經營的祥益地產不是一間很賺錢的公司，但是賺得穩定，不斷穩定的錢令到我可以持續聚積首期及供樓。

剛才說過持有物業，對於樓價升幅、供樓的儲蓄、省下的自用租金（包括未來）及繼續持有新的儲蓄為新加的物業，投資地產的好處就是「爭春秋」，即是說在整個投資過程裏面，所有高低潮的盈利及機會都可以掌握，這就是為何很多投資項目最終也輸給房地產的原因。