戴德梁行鄧淑賢- 學生宿舍需求勁政策帶動改裝 [香港經濟日報] 2025-07-07

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢認為，學生宿舍剛性需求強，可為物業提供穩定收入，加上政策有利改裝，勢成下半年投資市場焦點。

最近發展局公布，將聯同教育局推出先導計劃，容許酒店、商廈毋須任何規劃程序就能改裝成學生宿舍，並毋須拆除「過剩樓面面積」等。

鄧淑賢指出，該行早在兩年多前，當共居等項目興起時，已提出人才公寓概念，為特定因工作需要的社群提供住屋。去年該行《人才住房第二章：學生公寓》報告，指香港八所主要大學的學生與宿位比例平均為3.4比1，床位短缺至少達55,400個。由於供應長期不足，學生被迫轉向私人住宅市場合租單位，進一步推高租金壓力。

如今政府有新措施，「是次新政策透過簡化改裝流程、豁免補地價方案、放寬樓面限制等措施，為酒店及商廈業主提供具吸引力的轉型方案。」她指，對於中小型商廈及酒店業主而言，新政策更能為有意在市場調整期轉型的業主提供一條具吸引力的新出路，相信能為整體投資市場注入新活力。

措施出台 商廈業主查詢改裝

措施一出，該行再推出《學生宿舍新政解讀：改裝計劃新政策以及對市場影響》，她表示，經過政府新措施後，業主反應正面，「主要幫助乙、丙級商廈業主，之前改裝以酒店為主，是次會有助商廈轉型。出了報告後，不少客戶向我們查詢，特別乙丙級商廈。」

在投資角度，學生宿舍最大好處，是有政策配合，以及收入穩健。她指，政府去年施政報告打造「留學香港」品牌，政府資助大學的非本地本科生限額提升至40%等，來港升學的人數料持續上升，而學生宿舍亦讓學生及家長安心，「家長可確保子女住所，亦可讓他們認識新朋友，比起租私樓為佳。」

學生宿舍出租率穩定，因學生一次過落實一年租期及租金，而營運成本較酒店輕，「例如酒店每日要人手執房，學生宿舍可能一星期一次。」她分析，過往外資基金多投資本港商廈及商舖，但現時形勢不同，據該行最新數據，全港甲廈待租率接近兩成，租金今年暫時仍跌3.4%。至於商舖市場，4大核心區舖租較去年仍錄下跌，「對基金來說，要來港投資商用物業，始終未知何時完全見底及轉勢，未必有信心買商廈及舖位。」在投資市場亮點不多下，她料學生宿舍勢成下半年投資焦點。

涉採光走火規限 非所有物業適合

條件上，鄧淑賢認為，物業鄰近大學校園當然最好，但因香港交通方便亦較細，很多地區其實亦可考慮，反而物業本身質素有局限，因涉及採光、走火有規限，故此要詳細研究。此外，業主亦盤算是否進行改裝，「旅客數字近一年上升中，是否有需要把酒店去改裝。」商廈業主有興趣改裝，資金成本未必充足，他們或與房地產基金、營運商合作。

政策方面，她建議政府可考慮推出低息貸款，助商廈業主轉型，進行改裝。另外，長遠可考慮在賣地計劃中加入可發展成學生宿舍的專屬用地（如PBSA），或利用閒置地塊（如空置校舍）改裝成學生宿舍，幫助平衡供需差距。