成也地價 敗也地價 [信報財經新聞] 2024-01-04

1997年，時任行政長官董建華為解決當時香港最迫切的房屋問題，推出年建85000單位的大計，不旋踵便因樓市大跌不宣而撤。想不到27年後的今天，特首李家超的建屋大計，也面對樓市下滑的威脅。去年先後出現政府賣地、港鐵（00066）上蓋住宅發展及市區重建項目招商流標的情況，對三者今年的收入和未來4至5年落成的住宅量，很難說沒有影響。今年首季度賣地計劃至今尚未宣布，估計政府仍在審時度勢，考量如何部署今季的賣地安排，減低流標風險。

政府屢屢聲言不會賤賣土地，但是今年若果流標陸續有來，不但影響土地及房屋的穩定供應，亦會影響市民對樓市甚至香港經濟的信心。

擁有龐大土地儲備的發展商看準政府承受達到土地房屋績效指標的壓力，反而未必會積極投地，以此向政府發出訊息，若要利用市場力量提速提量發展房屋，政府在爭取賣地及補地價收入與盡快增加住宅供應兩者之間需作出一些取捨。此外，補地價水平亦會隨賣地成績調整，正在與政府商談補地價，或合資格申請用標準金額補地價的發展商，如果盤算地價低處未算低，可能暫且按兵不動，希望政府繼續下調補地價金額，結果是拖慢發展私人住宅項目。

汲取了以往的教訓，現屆特區政府不會因私人置業（麵包）需求一時的波動和市場反應不佳而煞停增加住宅用地和其他用途土地（麵粉）整體供應的工作。事實上，公營房屋用地的需求迫切，用作興建屋邨容納合資格的申請者和安置早該拆卸重建的老舊屋邨居民。開拓這些土地不時需要政府收地及向業權人作出補償，而市區重建局進行重建項目亦需先向業權人作收購建議，兩者都以地價或樓價作計算補償基礎。

過往港鐵、市建局和發展商的土地成本雖然高，但在樓價連年上升的態勢下，數年後當發展項目完成，推出市場時高買高賣仍有利可圖。到了今天，數年前以高價收購或補償土地樓房換來的發展項目，現在推出市場適逢樓市不振變成高買低賣，好運的還有利可圖，欠運的便可能虧本。

背負社會任務的市區重建局收購業權成本一向比私人發展商高，發展項目在此時推出收益減少甚至或會虧損。雖然局方會努力找尋其他例如發債等資金來源，但這些招財方法本身也有成本支出，或多或少會影響其市區重建工作提速提量提效的能力。

土地收入是特區政府的主要財政支柱，對政府得以在低稅制下提供各種社會服務及公共設施至為重要，政府對訂定政府出售土地定價和更改土地契約收取的補地價較為進取，是善用公共資源負責任的態度，但從發展商及某些團體的角度看，政府的「高地價」政策卻是香港健全經濟和社會發展的絆腳石，樓巿下滑時種種問題便更凸顯。說香港成也地價、敗也地價，讀者們同意嗎？