應該好難追落後 [香港經濟日報] 2022-08-02

資料顯示，6月一手私樓註冊量錄1,382宗，按月跌約7.4%，早前唐榮曾統計，2022年一手要追上2021年的銷售成績，每月要賣2,000伙，近期一手雖然銷售彈升，但仍未達到追落後的效果。

日前《經濟日報》報道，新盤首季陷停擺，5大發展商今年上半年合計售出約4,000伙，包括獨資及合資項目，信置過去兩個月連推3個紅盤，令集團期內勁沽約1,810伙，跑贏一眾發展商；而新地同期也賣約990伙，為集團回籠資金近百億元。恒地售出約714伙、會德豐約469伙、長實146伙。

唐榮原有的推算是，2021年土地註冊處全年一手成交登記約近1.7萬伙，平均每個月的成交宗數約超過1,400伙，附圖顯示，2021年上半年及下半年的成交相當穩定，一手成交各有8,000多伙。去年上半年一手成交約有8,478伙，今年上半年大幅減至只有4,855伙，成績只有去年同期的57%。

上半年一手成交 僅去年同期57%

假設2022年要追趕相同的銷售數目，現時半年數據約為4,855伙，餘下1.2萬伙要在7至12月共6個月內售出，平均每個月要賣超過2,000伙。正如之前已多次提及，翻查2021年每月一手成交登記至今，只有去年7月，一手登記數字超過2,000伙，所以，唐榮估計，2022年未來6個月要持續每個月高量額的成交應該相當困難。附圖亦顯示，自2013年新例後，半年賣出逾萬伙的只出現兩次，可見難度之高。

根據美聯物業的統計，累積餘貨量由去年底13,640伙升約5.4%至今年5月14,371伙。值得留意，若以地區劃分，市區（包括愉景灣、將軍澳及西貢）累積餘貨過去5個月增加約8.9%，主要是市區供應買少見少，發展商較為「先求價後求量」；反觀，新界區餘貨則微跌約0.7%，主因該區未來供應較多，發展商以「貼市價」策略推售新盤。

預期該行下半年有機會登場的全新盤供應或涉逾2.2萬伙，當中以元朗及天水圍佔最多，料達約5,634伙；其次為啟德及紅磡料有約5,068伙；另外東九龍達約3,233伙；而屯門及深井亦緊隨其後，料達約2,106伙供應。整體而言，連同其他地區合計，下半年全港潛在新盤供應超過22,000伙。當然，項目於下半年推出與否，最終要視乎發展商銷售策略，至於待批預售項目更要視乎獲批的進度。若發展商推盤步伐持續，相信下半年新盤市場相當熱鬧，預期新盤銷售宗數可重上逾萬宗水平，估計約10,500宗，較今年上半年預期急增約9成。

根據上列資料顯示，發展商既要清存貨，包括現樓或短期樓花，又有新貨要出，下半年相信會抓緊每個市場窗口力谷新盤。最新7月數字，一手成交約1,000餘宗，要追及去年數字，似乎愈追愈落後。