慳辣招稅 公司轉讓盤有價有市 [香港經濟日報] 2023-08-02

中港兩地全面通關後，內地資金陸續來港吸納超豪宅。九肚山馬鈴徑寶柏苑雙號屋，上月以公司股權轉讓模式易手，涉資9,200萬元，呎價4.9萬元創屋苑新高，可見內地客出手仍然闊綽。而買家以公司形式入市，可節省2,760萬元辣招稅，即時成為市場焦點。不少以公司名義持貨的單位紛紛推出市場放售，「公司貨」放盤量創近2年新高。

根據中原地產提供資料顯示，全港目前有3.97萬個二手放盤（包括未補地價公、居屋），當中以公司名義持有的放盤最新報673伙，比去年同期的504伙升34%，若與2020年底的277伙相比，約2年半同類放盤量急升1.4倍，可見市場對公司股權轉讓模式的認受性有增無減。而公司貨放租盤方面，最新報279個，比年初343伙下跌19%，相信因為近日大批租盤被消化。

事實上，近期市場不少逆市創新高的成交均屬公司股權轉讓個案，例如人稱「太子鄧」的太子珠寶鐘錶主席及行政總裁鄧鉅明，5月以公司股權轉讓模式出售赤柱佳美道海明山一對孖屋，涉資約1.55億元，以該單位面積3,914平方呎計，呎價約3.96萬元，兩者均創屋苑新高。

前綫代理指出，以公司股權轉售的模式對買方財力要求甚高，因為買家需要全資購入公司（單位）後，再向銀行申請按揭，往往需要向財務公司承借高息過渡性貸款進行交易，但為了節省高達樓價30%的辣招稅，不少內地客選擇購買公司貨。

內地客追捧 公司貨叫價較高

由於公司貨受內地客歡迎，業主叫價往往比普通小業主高。例如白石角溋玥3座高層B室，實用面積1,522平方呎，公司貨放盤叫價2,680萬元；比同類業主放盤叫價2,200萬至2,400萬元，高逾11%至21%。

除了二手市場外，近月新盤市場亦湧現不少公司貨，即發展商將部分貴重單位內部轉售予旗下子公司，然後再以公司股權轉讓模式發售，例如會地旗下何文田One Homantin於4月份連沽2伙。翻查資料，2021年會德豐旗下多個項目不少單位轉讓予旗下子公司，包括何文田One Homantin、將軍澳MONTEREY、屯門NAPA及啟德OASIS KAI TAK等等。

嘉華旗下九龍城豪宅項目嘉琳C號洋房，面積4,176平方呎，去年初以1.25億元內部轉讓。其次，近日The V Group旗下山頂道20號洋房項目4幢洋房，以5.6億至8.6億元轉讓予關連人士，總成交價約為26.7億元。

不過，根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商將單位轉售予聯繫公司，並不被視為真正易手成交。轉予子公司後2年內將子公司股權轉予其他非相聯法人團體或人士，有關物業轉讓則不獲豁免印花稅，若該公司3年內出售物業，仍須繳交額外印花稅（SSD）。

換言之，一手新盤很難在短時間內進行內部轉讓再轉售，故內地客要避免支付30%樓市辣招稅，仍然要在二手市場尋寶。