悲情市場等待另一悲情激活 [香港經濟日報] 2025-01-10

樓市活像一場好友和淡友的戰爭，由十多年前的牙骹戰，去到今天變質成為「不是你死就是我亡」的詛咒。個別淡友甚有「樓市不死不休」的態度，筆者認為投資不應追隨極端態度，應理性作決定。

市場租務成交有大量增加的迹象，農曆新年前租務暢旺是罕見的情況，因為傳統租客都怕新年期間難處理裝修事宜，普遍過年後才處理租務，顯然現時有不少租客都不是傳統租客，那可以想像到農曆新年後市場只會更暢旺。

以屯門及天水圍區為例，租盤總量對比2023年初已減少了一半，兩年少了一半，這是驚人的數字，可反映租金上升是大勢所趨。

樓價指數盲點 難分辨質素

各位可自問一個十分簡單的問題：如果你是正在交租的租客，甘願被不斷加租嗎？還是去買樓令自己無後顧之憂？如果答案是不甘心交貴租決定去買樓的，那就更加應該趕快入市。如果答案是寧願租樓都不去買樓的，那筆者就要恭喜買樓收租的人！因為租金有絕對的支持力。

現在很多人的如意算盤是希望「等」樓價跌到清楚見底的時候才去買入，但是這種態度通常都會輸的，因為當情況清楚的時候，樓價其實已經升了10%以上，所謂樓價指數不單只有滯後的情況，因為指數的盲點是分辨不到同一個屋苑裏面不同等級的貨。

所以「買有風險，不買也有風險」，其實很多人都覺得現在距離樓價谷底不遠了，既然如此，筆者就引用博弈論去盤算：如果不等，現在就入市，我認為最高損失的可能是樓價1成左右的幅度！這就是入市的機會成本（Opportunity Cost）！但是我認為不入市的機會成本就大得多，很多人錯過了入市良機之後，心理上已經追不到價，長遠來說可以是損失了差不多一層樓的價值！如果錯過入市的人是租客的話，那還包括這段時間的租金，損失之大其實超過1倍，絕對是一場豪賭。

世界愈混亂，如果買樓的機會成本低，其實也可以是一種很好的避險方式。

近年悲情的確麻醉了市場，而且有些不能自拔的情況，就算市場因素如何轉佳也好，有多少資金持續進入香港也好，解除所有樓市辣招令市場能自由運作也好，社會悲情似乎仍然揮之不去，相信這種悲情是要遇上另一浪的悲情才能得到解脫，譬如：資金積聚太多後起動，又或者當租金上升問題造成困擾的時候，人們才驚覺錯失機會，重新進入樓市避險，這一天相信不會太遠。