息魔未除逆市推盤需變陣 [香港經濟日報] 2023-08-04

長實 （01113） 油塘親海駅II以低市價出擊，首批入場價更重回4年前水平，引來市場注目，始終大型發展商開價取態，對後市帶來一定啟示作用，是次更配合「呼吸Plan」（即發展商提供按揭，借款人貸款時或毋須進行壓力測試，並提供特別的供款安排）吸客，可見加息等利淡因素尚未解除，下半年樓價仍有下行壓力。

美國聯儲局上月底加息後，年底前仍會進行3次議息，包括9月、11月及12月，市場估計或有機會再加息一次，同時亦釋出息口見頂訊號；盡管如此，預計高息仍會維持一段時間，或及至明年才有機會掉頭減息，故發展商選擇在現階段推盤，以低價出擊並先行套現。

畢竟在市況向好時，發展商自然希望用高價推售，藉以獲取更多的利潤；但面對淡市時，也要作出應變，在開價貼市或有所折讓外，亦要配合買家，以連串優惠吸客，務求力保銷情。

推「呼吸Plan」 吸換樓客

除了在單位價錢上落功夫，淡市時也要提供優惠作配合，以親海駅II首批推出的3房為例，雖然折實價均低於1,200萬元，可承造最高7成一按，但換樓客要獲銀行批出申請，往往要先沽後買，在操作上缺乏彈性。

故此，發展商推出免壓測、免入息審查的低息按揭（呼吸Plan），藉此吸引換樓客，而且首3年定息為1至3厘，以首批最平3房戶為例，折實價為1,037萬元，首年定息1厘，供息不供本，即每月供款為7,778元，而借貸年期為3年，一旦市況向好，於兩年後入伙時，買家更可申請轉按，有助減輕物業供款頭段的負擔。

可見逆市推盤，除低價出擊外，亦要為買家在付款計劃上提供彈性，令買家可以「買得起‧供得起」。在長實帶頭下，料其他新盤開價亦有一定壓力。