息口高成本增發展商出價趨保守 [香港經濟日報] 2023-07-06

堅尼地城地皮低價批出，除了因地皮本身存在發展年期長的風險外，亦反映美國大幅加息後，發展商融資成本大增，影響投地出價，特別在商業項目及發展周期長的地盤更為明顯。

今次堅尼地城地皮每平方呎樓面地價僅7,070元，屬於港島區近21年新低。地價低迷一大因素是發展地皮涉及搬遷古迹、巴士站，以及巴士站遷出後的除污工程，令發展年期長達9年，較一般4至5年多近倍。

發展年期長，意味發展商資金回籠時間亦延長，投放在項目的融資成本亦隨年月增加。若果是過去幾年的低息環境，融資成本隨時間上升情況還不算明顯，但過去一年大幅加息，發展商的融資成本由過往低於2至3厘，上升至現時逾4厘水平。

發展期長達9年 資金回籠慢

若果以今次項目長達9年的發展年期來說，利息已經推高建築成本至少4至5成，蠶食發展商利潤，令投地出價更為審慎。從今次會德豐地產出價每平方呎7,070元已經中標，反映其餘5組財團出價更為審慎。

事實上，成本上升的影響，在商業項目以及發展周期較長的大型項目更為明顯，以今年流標的3幅地皮為例，其中觀塘裕民坊重建屬大型商業項目，投資額達200億元，而且發展商透過收租，資金回籠期相當長。

至於赤柱環角道、港鐵（00066） 小蠔灣第1期，前者涉及斜坡因素，後者涉及興建車站等，除了增加發展商額外建築成本外，亦拖長了項目發展年期。

今次批出的堅尼地城域多利道地皮，入標的6間發展商不少都在同區擁有發展經驗，特別是中標的會德豐地產先後曾發展5個樓盤，熟悉區內市道行情，亦建立品牌優勢。

港島西區發展成熟，近十載政府罕有推出住宅官地，大部分發展商都要靠收購舊樓重建在區內「插旗」，今次入標堅尼地城西寧街及域多利道交界地皮的6組財團，大多在港島西區擁有或者曾經發展住宅樓盤。

Kensington Hill呎價 高見4.5萬

當中會德豐地產屬較為活躍的財團，近20年先後建有5個樓盤，包括比鄰今次中標地的域多利道60號，以及近年透過收購區內舊樓重建而成Lexington Hill、Kensington Hill、The Babington等豪宅項目，掌握區內市道，並且建立品牌口碑，有助日後賣樓。

以2014年賣樓、2016年入伙的高街Kensington Hill為例，平均成交實用呎價約2.4萬至2.6萬元，其中頂層複式單位在5年前曾經以每平方呎4.5萬元高價售出。

至於其他發展商方面，該區較有優勢算是信置（00083） 夥拍招商局置地（00978） 的組合，當中招商局置地擁有今次招標地皮前方的招商局碼頭及貨倉，日後招商局貨倉重建計劃會影響到後方住宅項目的景觀。

其餘入標財團如新地（00016） 亦在卑路乍街一帶有不少重建項目，包括收租的服務式住宅。