息口走勢未明樓價租金走勢背馳 [香港經濟日報] 2024-07-02

回顧2024年上半年，本港樓市經歷了一段沉寂期，為減輕置業心人士入市成本，政府於《財政預算案》中宣布全面「撤辣」，住宅物業交易的稅率大幅降低，推動住宅交投量上升，成為本港樓市的轉捩點。

然而，雖然交投回升，樓價卻未能止跌，僅是跌幅收窄，相信因為新盤銷售步伐提速，並以低價開售搶攻市場，削弱二手盤競爭力，部分二手業主遂將議價幅度擴大吸客有關，加上息口走勢不明朗，令私人住宅售價持續整固。

樓市「全面撤辣」後，市場經歷約一個月的亢奮期，市場逐漸回復正常，樓價出現輕微調整。據差估署日前公布私人住宅售價指數，5月報305.9點，按月跌約1.2%，連升2個月後表現回軟；當中中小型單位（A、B及C類單位）報307.2點，按月跌約1.3%，而大型單位（D及E類單位）報278.3點，按月跌約1.2%，可見大型單位與中小型單位按月樓價跌幅相若，預期6月份該指數仍持續調整。

5月樓價指數 按月回落1.2%

樓價未能回升，部分原因與息口有關。美國一再推遲減息，使息口持續維持高水平，令供樓負擔未能回落，影響了準買家的意願。此外，本港新盤供應充裕，累積新盤貨尾單位逾21,000個，發展商積極去貨並以低價推盤，導致二手樓價持續受壓。預計要等到貨尾盤回落至1萬伙的水平，樓價才有望穩定。

另一方面，專才和內地學生陸續來港，推動了本港租金的攀升，升勢甚至跑贏了樓價。據差餉物業估價署日前公布5月私人住宅租金指數按月升約1%，連升3個月，並創53個月（近4年半）新高，而今年首5個月則累積上升約1.6%。隨着暑假來臨，租務需求將進一步增加，預計租金仍有進一步上升空間。

現時的租務需求與本港近日天氣一樣「㷫烚烚」，主要因為踏入本港的租務旺季，除了本地客，亦不乏內地生及專才客來港，帶動本港的租務需求，特別是傳統的校網、鄰近大學校區及港鐵站沿綫地區，相信其租務需求及租金表現將看高一綫，地區租金表現甚至繼續跑贏樓價升幅。今年樓價走勢料較為波動，至於何時才能重拾升軌，相信要待息口回落，供樓成本減低的情況下，才能重新定調。