息口走勢今年樓市關鍵 [香港經濟日報] 2025-03-05

息口走勢是今年樓市其中一個最大不明朗因素，到底還會再減多少次息，還是減息周期已經將近尾聲？發展商及買家的部署都會受到影響，亦關係到樓市是否已經觸底。

倘持續減息 利疊加效果發酵

千呼萬喚去年9月美國聯儲局啟動減息周期，至今美國減息3次、合共1厘，而香港跟隨減息3次，幅度則未跟足，合共減息0.625厘，不過跟2022至23年期間，美國加息11次、合共5.25厘，而香港加息5次、合共0.875厘。相對來說，香港已經是「慢加快減」。

減息對樓市屬於利好消息，特別是經過過去幾輪減息，累積的疊加效果開始發酵，以現時普遍按揭息率為3.5厘，開始接近差估署統計的私人住宅中小型租金回報率3.1至3.7厘，銀行亦開始減定期存款息率。

一般來說，當銀行定存息率下跌到跟收租回報率有一定差距，而供平過租情況亦變得更明顯，會有更多資金流向樓市，亦都是過去十多年低息環境造就樓市神話故事的脈絡。按揭利率、租金回報及定期利息，都是觀察樓市觸底與否的要素。

隨着特朗普再次上任美國總統，息口走勢變得不明朗，聯儲局1月份已經暫停減息，根據利率期貨市場，市場主流預測美國今年再減息2至3次，合計半厘至四分之三厘，同時亦開始有市場人士，包括美銀經濟學家、前財長薩默斯猜測減息周期是否已完。

唐榮於去年9月在開始減息前，曾經寫到關鍵是今輪減息周期的終站在甚麼水平，當時提及「如果減息到中性利率（2.8厘）為止，則將會減息大約2.5厘。相對來說，如果香港跟一半，香港按息下調的空間就沒那麼大。」

最新去年12月，聯儲局公布的中性利率為3厘，有儲局官員早前就指，中性利率在3至3.5厘，明顯高過唐榮在去年9月撰文時候水平。

事實上，如果息口維持3厘以上水平，考慮買樓收租存在丟空、維修管理開支以及各種稅務雜費，租金回報率或需要再高一點，才能夠達到與高息環境平衡。

差估署資料顯示，在2009年極端低息出現之前，2005至08年，細單位（430平方呎以下）租金回報率大致維持在5厘水平，而現時則為3.7厘。

按揭優惠吸客 銀行部署較審慎

基於息口走勢未明，以往年初均是銀行就按揭「跑數期」，今年雖然不同銀行仍然有推出按揭優惠吸客，但部署較為審慎，例如各大銀行雖然就新造或轉按已經恢復現金回贈，但大行普遍亦只有0.3至0.4%，部分中小型銀行則有0.5至1%，但距離過往達到2%回贈的好日子仍然相當遠。

更重要是按揭息率方面，去年銀行上調拆息按揭（H按）「封頂息」，目前仍然聞風不動。至於滙豐 （00005） 早前推出定息計劃，最長5年期定息3.03厘，雖然低過目前按揭息率3.5厘接近半厘，考慮到今年美國仍然有機會再減息，可以見到對減息幅度的預判偏向保守。