恒指拉動甲級商廈市場？ [香港經濟日報] 2024-05-28

近期股市高漲，恒生指數在1個月內反彈曾超過3,000點（曾累升19%，見圖），徹底扭轉了市場情緒。有報告指出，股市近20%的反彈，可能會在未來3個月內，促使寫字樓價格出現短期反彈。

第一太平戴維斯一份報告指出，由於投資情緒高漲，許多資金充裕的用戶和投資者紛紛進入房地產行業尋找價格優惠的物業。在散售市場，許多賣家（或其接盤者）願意接受市場定價，從而調整了他們的要價，因此成交量不斷增加，2024年4月共錄得166宗商業交易（按月增加43%，按年增加5%）。

該行強調，在過去14年，恒指與甲級寫字樓價格走勢之間的歷史相關性高達0.67，股市近20%的反彈，或在未來3個月內促使寫字樓價格出現短期反彈，但近期股市反彈持續性，將決定寫字樓價格在今年剩餘時間內的走勢。

唐榮翻查資料，建銀國際早年一份研究報告，曾提到香港股市已經歷了11輪牛熊更替。自恒生指數於1969年11月正式向公眾公布以來，以階段高點和階段低點計，香港股市迄今已經歷了11輪牛市和熊市的轉換。整體而言，牛市的持續時間長於熊市（持續時間中位數：39個月對比13個月），並且指數變幅也高於熊市（指數變幅中位數：181%對比53%）。僅從1995年1月以來最近7輪牛市和熊市來看，牛市持續時間中位數是23個月，變幅中位數是120%，也高於熊市持續時間的中位數16個月和變幅的中位數53%。

唐榮根據建銀資料，找來千禧年後幾次牛市恒指與甲級商廈價指數對比：

．2003年4月至2007年10月，歷時54個月，恒指漲幅284%，同期甲級商廈價格指數由62.4點升至188.6點，升幅202%。

．2009年3月至2010年11月，持續20個月，恒指漲幅120%，同期甲級商廈價格指數升幅78%。

．2011年10月至2015年4月，歷時43個月，恒指升幅75%，同期甲廈價格升幅為27%。

．2016年2月至2018年1月，歷時23個月，恒指升幅83%，同期甲廈價格升幅20%。

．2020年3月至2021年2月，歷時10個月，恒指升幅43%，同期甲廈價格升幅10%。

幾次牛市，恒指與甲廈價格基本同步，而漲幅亦同步收窄，至於這次恒指牛市的潛在升幅及持續時間，請繼續跟進《經濟日報》的分析和報道。

一太料甲廈全年跌價1成

而第一太平戴維斯預測，2024年甲級寫字樓價格將下跌10%。該行特別提到，由於缺乏首次公開募股和其他有意義的融資活動，許多投資銀行已經在第一季度裁員；再加上大多數中國企業的擴張步伐非常謹慎，寫字樓空置率進一步攀升至2024年4月的14.3%，淨空置寫字樓面積達1,000萬平方呎。因此，第一季度寫字樓租金繼續下滑2.4%，比2019年第二季度的高峰值低38%。