恒基灣仔舊樓強拍底價3億 每呎地價1.24萬 與毗鄰項目合併重建 [星島日報] 2022-11-22

市區優質地皮罕有，舊樓重建價值高，近年恒基積極擴充灣仔版圖發展，該公司併購的灣仔活道19至21號及永祥街22至30號舊樓，最新獲土地審裁處批出強拍令，底價為3億，對比2020年申請強拍時估值約2.1506億，高出8494萬或39.5%。該項目日後將與毗鄰項目合併發展，可建總樓面增至逾7萬方呎。

據土地審裁處文件顯示，是次獲批強拍令的活道19至21號及永祥街22至30號，現址1幢樓高6層的商住大廈，現時地下部分用作商鋪、涉及7個單位，樓上為住宅層樓，涉及10伙，該物業於1961年落成入伙，至今樓齡約61年。該項目申請強拍時，已持有上址約82.75%業權，最新餘下3個單位未成功收購，發展商曾三度出價收購仍遭小業主拒絕。以最新獲該處批出強拍令底價3億計，每呎樓面地價約1.24萬。

三度出價遭拒

　　根據判詞指出，申請人曾委託結構工程師對該舊樓進行結構評估，認為已達其設計壽命，加上維修情況欠佳，部分混凝土鋼筋都遭受部分至中度腐蝕等，部分設施未能符合現代安全標準和法定要求，而且維修成本與重建成本不成比例，故重建發展是合適做法。再者申請人已採取一切合理步驟取得全部業權，故批出強拍令。

　　上址項目地盤面積約2208方呎，項目位於職業訓練局大樓對面，鄰近摩利臣山游泳池。毗鄰港鐵灣仔站，步行前往約7分鐘，同時亦有多條巴士綫行走，交通便利，極具重建價值。

總樓面涉7萬呎

　　據該公司年報顯示，上述項目將會連同鄰近地盤合併發展，即活道13至21號及永祥街22至30號，地盤面積擴展至6392方呎，預計未來重建後之自佔合共樓面面積增至約70790方呎。

　　資料顯示，恒基近年積極併購舊樓發展，單計今年、連同上述項目，已有4個市區舊樓面項目獲該處頒下強制售賣令，涉及總金額約30.271億，最矚目為土瓜灣2個舊樓項目，涉及總金額約21.384億，已佔今年4個獲批強拍令總金額70.64%。

　　土瓜灣道68A至70C號舊樓項目今年9月成功以底價12.134億統一業權發展，地盤面積約12290方呎，該項目坐落於九龍土瓜灣道之西北面，介乎其與浙江街及落山道交界處，以最高9倍地積比率計，涉及可建樓面約10.4萬方呎。

　　資料顯示，恒基於土瓜灣道、下鄉道，以及落山道一帶有4個收購項目，已完成併購的有3個，為土瓜灣落山道58至70號、美華街1至9號及下鄉道18至20號，若撇除上述已成功併購及是次獲批強拍令的項目，該公司於毗鄰仍有1個項目待批強拍令，意味整個重建區版圖已近乎完成。據該公司年報顯示，上述4個項目合併後總地盤面積增至4.25萬方呎，料重建後自佔商住總樓面約37.44萬方呎。

　　另外，財團併購的中環擺花街11及13號和15及17號2幢舊樓物業，2020年曾向土地審裁處申請強拍統一發展，當時項目估值逾4.09億，項目由4個地段組成，最新土地審裁處准許擺花街11及13號繼續申請強拍，而擺花街15及17號則駁回強拍申請。文件顯示，該財團已成功併購擺花街15及17號全數業權，故駁回其強拍申請。