從甲級寫字樓數據看出端倪 [星島日報] 2022-11-07

香港金融管理局舉辦的「國際金融領袖投資峰會」於上星期圓滿結束，這峰會進一步發揮香港吸引投資的優勢和作為國際金融中心的影響力，與特首在《施政報告》中提出的「搶人才、搶企業」互相呼應。過去四年，香港飽受中美貿易戰、社會事件、新冠疫情，以及俄烏戰爭所帶來的能源短缺及通貨膨脹影響，導致經濟呆滯不前，不少高端企業面對運營壓力，縮小在港業務的規模，筆者從甲級寫字樓不同的數據中看到一些端倪。

仲量聯行及第一太平戴維斯的報告不約而同地強調，甲級寫字樓的空置率，由2019年第一季到2022年第三季持續攀升，分別上升5.7及7.6個百分點，明顯反映在港企業業務收縮甚至結束經營。而從仲量聯行及世邦魏理仕的分區數字中看到（見表），五大寫字樓核心區域中，甲級寫字樓空置率由2019年第一季到2022年第一季，尖沙嘴的增幅最為厲害，達8至9.4個百分點；港島中環、灣仔/銅鑼灣及港島東，空置率增幅則由5.1至8個百分點不等，反觀九龍東，其空置率只稍為上升0.8個百分點。

　　租金方面，戴德梁行報告指出從2019年第一季度至2022年第一季，上述五大寫字樓核心區域，均錄得17%至29.7%不等的跌幅。但以租金平均數字來看，九龍東的水平遠低於其他四區，筆者認為，此乃九龍東甲級寫字樓空置率並沒有跟隨大市大幅上漲的主因。事實上，九龍東在這段時期，庫存量上升了100萬平方呎，扣除這個因素，企業租用九龍東甲級寫字樓的樓面正在上升。

九龍東區較受捧

　　在疫情下，傳統銀行與金融業的運作，不少已轉到網上進行，後勤支援部門亦遷至租金相對較便宜的商業區，例如：港島東及九龍東，傳統中環寫字樓租賃首當其衝。世邦魏理仕數據顯示，銀行及金融業租用中環區的比率由2019年第一季的59%下跌至2022年同期的56%，即使中環商業區的租金已大幅下跌約30%，但以今年第一季中環商業區平均呎租約97.8元與九龍東約29.1元對比，如租用面積不變，租金成本由中環遷往九龍東可減少約70%。

　　在這個情況下，九龍東的吸納量維持正增長，而且企業租用的面積已經超越中環核心區，世邦魏理仕指出，今年第一季九龍東已租出的面積達約1440萬平方呎，較2019年第一季的約1370萬平方呎增加約70萬平方呎。整個九龍東，作為政府銳意打造的香港第二個核心商業區，受惠於近年觀塘及九龍灣一帶之轉型，以及啟德區商業、住宅、旅遊、文化及體育的綜合發展，相信可成為引領全港經濟復甦的其中一個火車頭。

應提升基礎建設

　　九龍東擁有低租金，龐大的發展規模等競爭優勢，而政府應更進一步強化，包括提升基礎建設，如：完善啟德發展區的交通運輸系統，再配合政府招商引資的政策，好好利用九龍東的優勢，以加快香港經濟復甦的步伐。

　　筆者只是從一些甲級寫字樓市場數據去看商業情況，這冰山一角的分析只能作基本參考。政府擁有龐大的數據庫，絕對有能力使用它們作出深入的市場調研，從而對不同的施政作出「動態評估」及「適時優化」。